出品｜公司研究室地產組

文｜曲奇

8月25日，龍湖集團發布了2021年中期業績報告。今年打算跨過3000億門檻的龍湖集團，上半年銷售額1426億，完成了銷售目標的46%。

上半年，龍湖集團收入606.2億，同比增長18.5%，但C1地產開發的毛利率進一步下降至23.4%，龍湖CFO趙軼稱，未來保持20-25%的毛利率，可能是整個行業的趨勢。

債務端，龍湖連續5年處于“三道紅線”的綠檔房企陣營，堪稱房企中的“優等生”。但少數股東權益占比過高，或許是龍湖不可忽視的風險。

上半年量價齊升

7月銷售額同比下滑

2021年上半年，龍湖集團合同銷售額1426.3億，同比增長28.4%；銷售建筑面積826萬平方米，同比增長26.2%；銷售單價17272萬元/平方米，同比增長1.8%。可見，龍湖上半年銷售額的增長是量價齊升的成果。

不過，需要注意的是，2021年7月，龍湖單月銷售額190.2億，同比下降9.3%；銷售面積114.7萬平方米，同比下降7.1%；銷售均價1.66萬元/平方米，較去年同期的1.70萬元/平方米下降2.3%。

2021年7月，龍湖的銷售面積和銷售均價雙雙下滑，導致銷售額總量下降。而7、8兩月，多家房企的銷售額增長放緩甚至下滑，對依賴賣房獲取銷售回款、維持經營現金流的房企來說，這或許不是一個好跡象。

按區域劃分，龍湖的區域布局可分為長三角、環渤海、西部、華南及華中五大區，銷售額占比分別為27.6%、24.3%、22.7%、15.2%及10.2%。

按城市劃分，2021年上半年，龍湖有銷售數據的城市共66座。其中，銷售額超過百億的城市僅重慶市一城，為109.2億，占比7.7%；銷售額在50億到百億之間的共10城，包括杭州、成都、武漢、北京、上海等，銷售額介于10億和50億之間的共22城；銷售額小于10億的共33城。

1993年，吳亞軍在重慶成立了龍湖集團，公司的第一個住宅項目龍湖南苑以及第一個商業地產項目重慶北城天街，均坐落于重慶。萬科創始人王石曾說過，“你在重慶打聽打聽就知道了，龍湖可能不是最大的，但肯定是最好的。”

重慶市場對龍湖很重要，在土地儲備方面，重慶也位于前列。2021年6月末，龍湖集團總土儲7717萬平方米，其中重慶市占比10.2%，在入駐的60多個城市中排在第一位；權益土地儲備為5367萬平方米，重慶市占比9.8%，僅次于煙臺排在第二位。

2021年上半年，龍湖新增53幅新地，首入湛江、鹽城、寧德、鄂州4城，新增收購土地儲備總建筑面積1292萬平方米。趙軼表示：“上半年整個節奏把握得還是比較穩，并沒有追高，整體土地成本相對可控。同時，我們也預留了一些資金到下半年，捕捉優質投資機會。”

地產開發毛利率下降

蘇州獅山天街B館略遜色

2021年上半年，龍湖集團收入606.2億，同比增長18.5%。根據龍湖的業務結構，公司共有C1地產開發、C2商業運營、C3租賃住房、C4智慧服務、C5房屋租售、C6房屋裝修六大主航道。

C1地產開發仍然是龍湖的基本盤，上半年，龍湖物業發展收入518.4億，同比增長14.6%，但23.4%的毛利率，同比下降了3.8個百分點。

分城來看，上半年龍湖收入超10億的城市共16個，第一名仍然是重慶，收入84.0億但增速僅有1%。蘇州、合肥、南京、廣州等城市的收入增長較多，上半年蘇州以51.2億的收入排在第2，增幅達237%。但成都、寧波兩城的收入出現下滑，成都從61.6億下滑至47.6億，寧波從40.8億下滑至16.0億，下滑幅度達61%。

C2商業運營是龍湖運營性收入的主要來源之一，2021年上半年，龍湖物業投資板塊收入47.8億，同比增長42.4%，其中，商場租金收入約為37億。龍湖的商場可分為：一站式購物中心天街系列，如北京的長楹天街、重慶的時代天街；社區購物中心星悅薈；中高端家居購物中心家悅薈。

2021年上半年，龍湖集團新開業5座天街，累計開業商場達54座，商場總銷售額為222億，同比增長100%；平均日客流201萬人次，同比提升105%；租售比為16.7%，同比下降超7個百分點。

上半年開業的5座天街中，北京、長沙、武漢表現較好，蘇州、成都略差。2021年4月開業的北京麗澤天街，上半年租金收入為3490萬。5月27日開業的長沙洋湖天街，上半年租金收入1453.6萬。6月19日，龍湖在華中區域首個雙地鐵TOD商業綜合體武漢江宸天街開業，開業前兩天，武漢江宸天街總客流量超47.5萬人次，總銷售額破3555萬，上半年租金收入1406萬。

6月25日，龍湖成都錦宸天街開業，開業三天，成都錦宸天街實現總客流量超38.2萬人次，總銷售額破2540萬元，租金收入為586.6萬，表現遜于武漢。而4月30日開業的蘇州獅山天街B館，上半年租金收入僅400萬，在新開業的5座天街中排名最末。

根據中信證券研報，龍湖的商業廣場主要分布在新一線。與新城控股、華潤置業等可比公司的商業地產項目相比，2020年末，龍湖已開業商場的數量要低于新城、寶龍和華潤；單店收入1.25億，低于大悅城、華潤，但高于定位在二三線的新城和寶龍；單店客流量占優，年客流約為1125萬人次。

“綠檔”房企融資成本低

少數股東權益占比偏高

龍湖集團CEO邵明曉曾表示，商業地產是資本成本的游戲。事實上，房地產從來都是金融和資本成本的游戲。2021年上半年，龍湖集團平均融資成本4.21%，民營企業的龍湖其融資成本與央企中海、保利相當。

2021年6月末，龍湖集團凈負債率46.0%，現金短債比達到5.48倍（剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為3.91倍），剔除預收款后的資產負債率為68.3%，“三道紅線”保持綠檔水平。

龍湖集團的融資成本及表內負債率都處于較低水平，然而其表外負債并不低。2021年6月末，龍湖集團凈資產2006.5億，其中歸母股東權益1097.0億，少數股東權益909.5億，后者占凈資產比例為45.3%。而2014年末，龍湖的少數股東權益占凈資產比例僅有4%。

2015年末到2020年，龍湖少數股東權益從73.4億增長至1927.2億，5年增長25.3倍，同期龍湖的歸母股東權益從551.3億增長至1083.4億，5年僅增長0.96倍。龍湖少數股東權益的快速增長，是其負債率近5年一直能保持較低水平的主要原因之一。

2016年到2019年，龍湖集團少數股東損益從7.8億增長至82.2億，年復合增長率119%，少數股東損益占凈利潤比例從7.8%提升至31.0%；同期，公司歸母凈利潤從91.5億到183.4億，年復合增長率26.1%。顯然，少數股東損益的快速增長擠壓了龍湖歸母凈利潤的增長空間。

2020年，龍湖集團凈利潤288.4億，其中歸母凈利潤200.0億，少數股東損益88.4億，后者占凈利潤比例為30.7%，維持在了30%左右比例的水平。但是，2020年末，龍湖少數股東權益占凈資產比例超40%，少數股東所獲收益比例仍未能與權益比例相當。

盡管龍湖負債率較低，信用評級較高，如惠譽、穆迪、標普分別保持BBB正面、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級，但龍湖集團的表外風險仍需要重視。（完）