出品｜公司研究室地產組

文｜曲奇

“今年下半年的銷售壓力很大，”融創中國董事會主席孫宏斌在中期業績會上坦言，“下半年市場會很慘烈。”根據融創最新披露的銷售數據，2021年8月，融創銷售額450.6億，同比下降29.8%。

銷售額下滑不僅是融創一家遇到的難題，根據克而瑞統計，2021年8月，百強房企中近7成企業單月銷售額同比降低，其中26家同比降幅超30%。孫宏斌的話道出了地產行業的困境，而“三道紅線”和40%投銷比等政策下，中國奧園和富力地產等房企早在上半年就已減少拿地投資，保現金流降負債。

碧萬恒融8月銷售額下滑25%以上

盡管7、8兩月是房企銷售的淡季，但多家頭部房企的銷售額同步下滑還是比較罕見的。根據東亞前海證券的研報，2021年8月，TOP10房企的全口徑銷售額為3343億，同比下滑19%，環比7月下滑12%。

2021年8月，前十強中銷售額增長的僅有保利地產和綠地控股兩家，增速僅有7%；中海地產和金地集團的下滑幅度相對較小，分別為13%和12%；碧桂園、萬科、恒大、融創、華潤、招商蛇口的跌幅較大，均超過25%。

以頭部的碧萬恒融為例，4家房企中，萬科7、8兩月的下滑幅度最大，2021年7月，萬科銷售額515億，同比下降13%；8月銷售額370億，同比下降37%。TOP4之中，僅有碧桂園7月銷售額沒有下滑，但也僅僅是與去年同期持平，維持在543億。然而到了8月，碧桂園銷售額僅452億，同比下降26%，環比也下滑了17%。

與上半年相比，7、8兩月樓市明顯“降溫”，不僅僅是受銷售淡季的影響，也因為房企2020年上半年受疫情的影響較大，上半年銷售額基數較小。此外，2020年下半年，房企貨值較多、且加大了推盤力度，使得下半年的基數較高，這導致房企2021年的銷售額增速呈“高開低走”的特點。

以融創中國為例，融創2月的銷售額增速高達172%，4月到6月的銷售增速盡管仍處于高位，卻呈逐月下滑的趨勢，分別為62%、57%、45%，7月和8月同比負增長。孫宏斌在業績會上說的“今年下半年銷售壓力很大”并非戲言，而是地產行業在多重壓力下的真實心聲。

下半年的市場或許會很慘烈

在融資端收緊的環境下，銷售額下滑、回款減少將會對房企的現金流帶來更大的挑戰。孫宏斌認為，“2021年的市場特別像2018年，上半年銷售好貸款難，下半年貸款難銷售下滑。2018年也是資金緊，下半年壓力大。所以今年下半年市場會慘烈。”

為了應對下半年市場的下滑，旭輝控股董事局主席林中則表示，要增強全員營銷，提高銷售去化，減少庫存。2021年前8個月，旭輝銷售額1771億，同比增長38%，2650億的年銷售目標完成了67%。

不過8月份，旭輝銷售額200億，同比下降22%。2020年后4個月，旭輝銷售額總計為1026億，旭輝若想完成2650億的目標，今年最后4個月其銷售額跌幅至少要控制在15%以內，接下來的金九銀十很關鍵。

但2021年以來，部分城市按揭額度較為緊張、按揭利率有所上升，讓部分有意向購房的人產生了觀望情緒。正榮地產執行董事兼常務副總裁李洋坦言，“從5、6月份開始，尤其是6月份開始，隨著調控政策密集加碼，包括部分城市，尤其部分城市受疫情影響，整體銷售市場受到一些影響，包括客戶的觀望情緒也產生了。”

但對于全年1500億的銷售目標，正榮管理層頗具信心，并認為隨著正榮新貨陸續上市，市場會迎來另一波銷售高峰。2021年前7個月，正榮銷售額943億，同比增長35%，已完成目標的63%。

但克而瑞研究院認為，在政策輪番加碼后，短期內熱點城市房地產市場或將有所降溫，成交整體回升幅度將明顯受限。中國奧園執行董事馬軍也表示，“目前在金融政策管制上，無論對于開發商的融資，還是客戶居民的貸款，收緊的態勢對行業造成了一定壓力。”

2021年最后4個月，是否會如各家房企所愿再來一波銷售高峰，或許需要房企自身、金融機構以及購房者的合力。

奧園富力減少拿地保現金流

房企的流動性和安全性是行業關注的重點，下半年銷售壓力增大后，部分房企打算降低拿地投資。雅居樂在8月的中期業績發布會上提出了“以銷定產”的供貨節奏。融創中國2021年上半年的投銷比為38%，接近40%的上限，孫宏斌稱下半年目標是20%，爭取2021年買地指標占權益銷售額30%以下。

一些負債高的公司，上半年就已經鮮少拿地了。比如中國奧園，2021年上半年，奧園新增權益地價約42億，根據克而瑞數據，這家銷售排名TOP30的房企，上半年拿地排名掉到100名以外，去年同期還排在第35位。

2021年初，奧園管理層曾說，為應對“三條紅線”，未來會加大回款力度，嚴控拿地支出，以增加現金流，降低負債。2021年6月末，中國奧園凈負債率80.7%，剔除預收款后的資產負債率78.5%，現金短債比1.3倍，目前踩中了一道紅線。

債務問題更為嚴重的富力地產，2021年上半年只新增了4幅土地，新增權益可售面積僅55.5萬平方米，投銷比僅為4%，公司稱減少買地是為了保障充足的流動性。2021年6月末，富力地產現金短債比約為0.55，剔除預收款的資產負債率約為75%，凈負債率約為123%，全部觸及“三道紅線”。

顯然，富力地產需要解決的頭等難題就是降低負債率，讓“三道紅線”達標。富力地產的管理層表示，計劃在2021年到2023年實現“三道紅線”每年降一條。但富力地產的負債率已經影響到了它的企業評級，9月3日，國際評級機構穆迪將富力地產評級列入負面觀察，評級從B1下調至B2。

房企融資收緊，下半年銷售壓力增大后，一些現金流緊張、負債高的公司，或許更應該嚴控支出，降低流動性的風險。（完）