出品|公司研究室地產組

文|曲奇

2022年1月，以商業地產為特色的央企物業華潤萬象生活，半個月內先后兩次出手收購民營房企旗下的住宅物業，先以10.6億元收購禹洲物業，后以22.6億收購中南服務。隨后，華潤置地和華潤萬象生活又獲得招商銀行230億融資額度，該資金將全部用于收并購業務。

2022年首月，華潤萬象生活動作頻頻，這或許拉開了2022年央企收并購民營房企項目的大幕。

圖片來源@視覺中國

1.開年兩起并購后再獲30億融資額度

1月26日，華潤置地宣布，公司及所屬萬象生活分別與招商銀行簽署《并購融資戰略合作協議》。招商銀行將授予并購融資額度合計230億元，其中華潤置地獲得200億元額度、華潤萬象生活獲得30億元額度，這些資金將全部用于并購業務。

230億的融資額度，表明了華潤置地及華潤萬象生活要在收并購上大展拳腳。實際上，在獲得招商銀行融資額度前，2022年以來，華潤萬象生活就已經完成了兩筆收購。

1月5日，華潤萬象生活宣布以10.6億的價格收購禹洲物業服務100%股權；1月20日，華潤萬象生活公告將以不高于22.6億的價格收購中南服務100%股權，收購代價不高于22.6億元。半個月內，華潤萬象生活拿下兩家物業公司，總價33.2億。

以商業地產為特色的華潤萬象生活，這次收購的兩家物業公司均以住宅物業為主。2021年初，華潤萬象定下了要在2025年實現在管面積4億平方米的目標。公司總裁喻霖康表示，“我們要加大第三方拓展力度，另外也要抓住窗口期，尋找一些優質的可以并購的標的，來做大規模。”

2021年6月末，華潤萬象生活的在管面積為1.22億平米。根據克而瑞統計，在已上市的物業管理公司中，華潤萬象生活的規模排在第13位。在行業低谷期進行收購，不僅可以壓低價格，還可以快速擴大規模。

禹洲物業服務的管理項目主要分布在福建省、安徽省及浙江省，交易完成后，將向華潤萬象生活交付的在途面積及合約面積總和約為1048萬平方米。中南服務的項目主要在江蘇、山東、浙江、四川等省份，中南服務在管面積5147萬平方米，待交付面積3941萬平方米，并預計五年內在管面積將達到9000萬平米以上。

這兩筆收購將為華潤萬象生活的帶來超過6000萬平方米的在管面積，使其規模躍至前十，同時，浙江、江蘇、福建等項目也將會對華潤萬象生活的布局形成重要補充。

2.物管業務收入占比和毛利率待提升

華潤萬象生活的業務可分為住宅物業和商業運營兩大板塊。2021年上半年，華潤萬象生活收入40.14億元，同比增長28.1%。其中，住宅物業收入約為23.9億，同比增長42.3%；商業運營收入約為16.2億。

從業務構成角度看，2017年到2021年上半年，住宅物業收入占比分別為67.1%、62.4%、59.2%、57.3%、59.6%，占比穩定在60%左右，但呈逐年下降趨勢，不過下降幅度有所收窄；同期，商業運營收入占比由39.2%增至40.4%。

華潤萬象生活管理層表示，2021年上半年，物管和商管收入比是6：4，但物管的比重會進一步加大。其預計，接下來“十四五”期間，物管和商管收入比會轉為5：5，最終回到2：1的結構。通過對外收購擴大住宅物業管理規模，進而提高物管收入和占比，是華潤萬象生活完成目標的一種手段。

對于住宅物業，華潤萬象生活除了要擴大規模、提高收入占比等指標之外，還有改善住宅物業毛利率的需求。2021年上半年，公司包括基礎物管、增值服務在內的物管毛利率為17.9%，其中基礎物管毛利率為13.3%，相比于行業其他物管公司處于較低水平。

華安證券認為，華潤萬象生活住宅業務毛利率低主要是第三方住宅項目低毛利所致。公司第三方住宅項目多為老舊小區，需要承擔若干初期一次性翻新成本。此外，由于響應“三供一業”（供水、供電、供熱和物業管理）移交政策，公司接管部分國企該類低毛利項目，這兩個項目拉低了報表中企業第三方業務毛利率。

喻霖康在2021年中期業績會上表示，基礎物管毛利還在持續的改善當中。公司在上市之初跟投資者對此有過溝通，基礎物管的毛利水平應該會維持在一個合理的區間，希望以后可以維持在14%—17%之間，目前看來這是一個比較合適的毛利率水平。

如果華潤萬象生活能同步提升物管業務的收入和毛利率，公司的盈利能力將會進一步提升。

3.物管行業迎來央企并購潮？

2021年初，華潤萬象生活定下“2021年實現第三方拓展4500萬平方米”的規模增長目標。過去，公司物業管理業務更多依賴華潤置地，沒有在市場進行主動拓展。中期業績會上，公司管理層對投資者表示，“下半年有幾個重大的標的在談，目前來看成功幾率很大。”

2021年下半年在并購市場沒有太多動作的華潤萬象生活，在2022年初“爆發”了，兩起33億并購案，或許拉開物業賽道上央企、國企收并購的大幕。

根據中物研協統計，2021年共有29家上市物企發起53項收并購，并購金額355.88億元。2021年，物管行業并購主要以民營企業為主，僅碧桂園服務一家公司，就發起了大大小小7起并購，總金額達190億元，其中，對富力物業、藍光嘉寶的收購額更是高達100億、48.47億。而具有央企國資背景的參與方僅有3家，發起5項收并購，并購金額僅4.56億元。

如果拉大視角看，國企、央企成為并購市場主力，不僅體現在物業賽道上。2022年1月，融創、世茂、中南建設、雅居樂等頭部房企，均將部分資產轉讓予國資。

1月17日，融創將武漢甘露山文創城部分股權，轉讓給國企武漢城建；1月24日，融創退出常州融譽置業，廈門國企建發國際及江蘇城開地產集團接盤；1月21日，世茂集團發布公告，以10.6億元總價出售上海北外灘核心區一項目公司的股權，由上海市政府旗下國企上海久事接盤；雅居樂集團發布公告，擬以18.43億元出售廣州利合集團26.66%的股權，接盤方為中海地產。

中信證券認為，預計未來國有企業在并購市場活躍度將提升。中指研究院亦表示，自《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》發布以來，政策趨向支持優質房企收購出險和困難的大型房地產企業優質項目，央企主導的并購也將持續增加。

得益于銀行信貸支持，華潤、中海等央企或許會在2022年有不少“抄底”的機會。“抄底”之后的整合，對華潤等公司來說也是一道考驗。