文|恒心

來源|博望財經

距去年下半年地產行業的“大地震”已過去快一年光景，需求疲軟仍是當下的主基調，再融資成為房企抵御行業下行最好的手段。

雖然2021年底以來，包括并購貸出爐、優質房企發債、多地購房首付比例下調、住房按揭貸款加速投放等“回暖”的政策信號持續向市場傳遞，但從整體來看，頭部房企融資效果仍不明顯。

據“中國房地產報”報道，某房企內部人士直言，“雖然政策出口有松動，但房企融資并沒有明顯改善，金融機構和民營房企都很尷尬。境外債更是沒有增量，多為展期用高息置換到期債券?！?

數據是最好的解釋。據克而瑞數據顯示，5月100家典型房企融資總量519.75億元，同比減少50.2%、環比減少40.3%，單月融資規模創2019年以來第三低。

具體來看，房企境內發債環比減少12.7%至314億元，境外發債同比減少80.9%至61.07億元左右，發債主體主要為央企及國企地產。

但反觀到期債務規模，據中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，“7月和8月，房企到期債務規模均超過千億元”。

一面是低迷的融資端，一面是龐大的到期債務，即使剛過完夏至的房企依舊感覺“寒冷”。

歷來依靠“借新還舊”滾續債務的房企，在經濟處于下行的現在，這套明顯是行不通了。

面對現金流萎縮和再融資不暢的雙重困境，民企房企更是接連“暴雷”，其中就包括我們今天的主角——北京鴻坤偉業房地產開發有限公司（“鴻坤偉業”）。

01

流動性承壓，美元債、境內債相繼違約

今年以來，鴻坤偉業倍感流動性壓力，前有商票逾期，后有美元債、境內債相繼違約。

5月12日，鴻坤偉業公告表示，受各種不利因素影響，未能于4月8日按期償還由香港理想投資有限公司發行、公司擔保的美元債“鴻坤偉業 14.75% N20221008”利息1,423.38萬美元，導致境外債違約情形發生。

該只美元債年利率為14.75%，剩余本金1.93億美元，付息方式為每半年支付一次，付息日為每年的4月8日和10月8日，雖然設有30天的寬限期，但寬限期截止日，也即5月9日仍未償還。

你以為到此就結束了嗎？其實不然。

根據鴻坤偉業全部境內3只公司債“18鴻坤01”“18鴻坤03”“19鴻坤01”募集說明書的約定，上述美元債利息違約觸發了交叉違約條款。

當發行人出現未能清償到期應付的其他公司債、企業債、資產支持證券、銀行間債務融資工具或境外債券的本金或利息；或未能清償到期應付的任何相關債務，且單獨或累計的總金額達到或超過發行人最近一年或最近一個季度合并財務報表凈資產15%的，則觸發以下保護機制：

（1）應當在5個工作日內進行信息披露，并在2個工作日內告知本期公司債券受托管理人；

（2）受托管理人在知道或應當知道該等情形后，應當在10個工作日內召開債券持有人會議。發行人可以提出救濟和豁免方案，提交債券持有人會議表決；

（3）發行人在30個工作日內償還了相關債務的，則發行人不構成違約也無需履行救濟措施；

（4）發行人未能在寬限期內償還相關債務，且豁免方案未能獲得債券持有人會議表決通過或有條件的豁免方案經債券持有人會議表決通過但未能在約定時限內完成相關法律手續，則構成發行人在本期公司債券項下的違約，應當在違約之后的約定時限內立即兌付本期債券本息。

事實上，鴻坤偉業也在積極“自救”了，但從結果來看并沒有成功。

5月17日，主承銷商五礦證券有限公司應鴻坤偉業要求召開了境內債2022年第一次持有人會議，“18鴻坤01”和“19鴻坤01”通過了“關于北京鴻坤偉業房地產開發有限公司2018年公開發行公司債券(第一期)有條件豁免觸發交叉違約條款（債券繼續存續）并追加擔保措施的議案”，但“18鴻坤03”由于議案1：關于豁免本期債券持有人會議通知期限的議案未通過，故持有人會議所有議案表決均無效。

截至6月24日，鴻坤偉業未提請持有人會議表決并新增債券擔保措施（“18鴻坤03”未通過豁免或有條件豁免觸發交叉違約條款議案），亦未對清償境外債的本息抑或達成新的償付方案。根據募集說明書約定，上述債券于2022年6月20日觸發立即到期。

但截至6月20日，鴻坤偉業未能清償上述3只債券本息，同時仍未能償還此前已違約的境外美元債利息。

資料來源：鴻坤偉業官網。

6月初，上海票據交易所發布了《截至2022年5月31日持續逾期名單》，鴻坤偉業赫然在列，算上自身在內，共有15家公司出現商票逾期，較年初的1家大幅增加。

值得注意的是，這份名單統計的是2021年12月1日至2022年5月31日出現3次以上付款逾期，且截至2022年5月末有逾期余額或5月當月出現付款逾期的承兌人數量。

02

逾半數有息債務年內到期

“借新還舊”的思維在鴻坤偉業中可謂是根深蒂固。

之所以這樣說，是因為這3只債券的用途均為“全部用于償還有息負債”。

據Wind顯示，鴻坤偉業自2016年開始在債市融資，共發行6只規模合計36.94億元的債券，目前存續3只余額合計9.20億元的境內債券。

資料來源：Wind。

具體來看，“18鴻坤01”發行于2018年10月，發行利率7.50%，期限“2+2”，本應于2022年10月到期；“18鴻坤03”發行于2018年12月，發行利率7.50%，期限“2+2”，本應于2022年12月到期；“19鴻坤01”發行于2019年11月，發行利率7.50%，期限4年，本應于2022年11月到期，均附有交叉保護、事先約束、控制權變更等投資者保護性條款。

那鴻坤偉業有息債務規模又有多大呢？

截至2021年末，鴻坤偉業合并報表范圍內資產負債率86.53%，有息債務總額100.92億元，約占同期末負債總額438.21億元的23%，2022年內到期或回售的有息債務總額為53.52億元，集中兌付壓力大，但現金類資產僅15.91億元，較2020年末的27.89億元大幅下滑逾4成，對短期債務的保障程度不足3成。

對于后續風險化解處置安排和投資者權益保護措施，鴻坤偉業表示，“將積極籌措資金，梳理資產和資產受限情況以及負債情況，積極與各債權人溝通協商，加快資產處置力度，盡快向債券投資者出具資產處置和債券償還具體方案?！?

“躺平”or“自救”，鴻坤偉業到底走向何處？博望財經將持續跟蹤。