來(lái)源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)

撰文 | 鄭婷

又一家千億房企暴雷，一大批業(yè)主欲哭無(wú)淚。

8月7日晚間，出身汕頭的粵系開(kāi)發(fā)商龍光集團(tuán)突然扔出一枚“重磅炸彈”：將暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期利息，正式官宣違約暴雷。

至此，今年已有超過(guò)16家房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，其中民營(yíng)房企占據(jù)大頭。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7、8月是年內(nèi)第二波房企償債小高峰，其中7月到期規(guī)模高達(dá)830億元，是歷史最高的一個(gè)月份，這也就難怪，為何有那么多房企集中在7月官宣債務(wù)違約。相比7月，8月房企債券到期規(guī)模沒(méi)那么緊張，共計(jì)532億元，但如果接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售、融資端仍然未見(jiàn)改善，那么房企資金鏈承壓，甚至斷裂，可能將如煙花爆竹一般，接連炸響。

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千億龍光付不起利息

這年頭，房企暴雷就跟運(yùn)動(dòng)員跑接力賽一樣，一個(gè)接一個(gè)。

8月7日晚間，房企“優(yōu)等生”龍光集團(tuán)宣布暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息，正式官宣違約。

這5筆美元債本金總計(jì)達(dá)到18億美元，其中最近的一筆為2023年到期6.5%年息優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行面值為4億美元，余下4筆的到期時(shí)間均為2025年以后。

值得注意的是，龍光集團(tuán)違約的不是到期的美元債而是5筆美元債的利息。連利息都付不起，龍光集團(tuán)所面臨的危機(jī)可想而知。但比其他房企聰明的是，龍光集團(tuán)一口氣宣布5筆美元債利息違約，要丟臉一次丟盡，免得受到二次傷害。

龍光集團(tuán)發(fā)布的公告解釋了違約的原因：

自2021年下半年以來(lái)，接連出現(xiàn)部分市場(chǎng)參與者的離岸債務(wù)拖欠，削弱了行業(yè)持有者的信心，使得流動(dòng)性進(jìn)一步收緊。融資渠道減少，購(gòu)房者情緒低迷，融資性和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流逐步萎縮。與中國(guó)內(nèi)地其他開(kāi)發(fā)商的情況一樣，龍光集團(tuán)近幾個(gè)月的合約銷(xiāo)售額同比出現(xiàn)較大下降。

但翻譯過(guò)來(lái)，無(wú)非傳遞了以下幾層意思：

大環(huán)境不好，在一定程度上造成了龍光集團(tuán)的衰落。

這幾年，三道紅線使得民企開(kāi)發(fā)商的融資渠道進(jìn)一步收緊，外加恒大、融創(chuàng)等一系列知名房企暴雷，引發(fā)信心和資金擠兌潮。

當(dāng)從銀行借錢(qián)的路子不再好使，公司只好向境外借美元債。

原打算欠下的美元債，可以通過(guò)賣(mài)房回血償還，但哪知道全國(guó)樓市自2021年下半年以來(lái)更加低迷，又因?yàn)橐咔榈臎_擊，部分購(gòu)房者的收入受到影響，進(jìn)而沒(méi)了買(mǎi)房的欲望。

時(shí)代的一粒灰，落到每個(gè)人頭上都是一座大山，在行情不佳的背景下，龍光集團(tuán)近幾個(gè)月的合約銷(xiāo)售額同比出現(xiàn)較大下降。

2020年，龍光集團(tuán)實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，成功躍入千億房企陣營(yíng)；

2021年，龍光集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額1402億元；

來(lái)到2022年，1-7月，龍光集團(tuán)的銷(xiāo)售額僅323億元，同比大跌69%！

排名直接從去年的前20強(qiáng)掉到了33名。

為緩解流動(dòng)性壓力，龍光集團(tuán)將推行措施以加快開(kāi)發(fā)中物業(yè)及已竣工物業(yè)的預(yù)售及銷(xiāo)售，加快銷(xiāo)售回款及其他應(yīng)收款項(xiàng)；于需要時(shí)以合理價(jià)格出售資產(chǎn)，促進(jìn)資金回籠；以及積極落實(shí)措施以管控行政成本及資本開(kāi)支。

潛臺(tái)詞總結(jié)成一句話就是：能賣(mài)的房子我們會(huì)盡快賣(mài)，實(shí)在撐不下去了就變賣(mài)資產(chǎn)，平時(shí)我們也會(huì)降低成本、縮減開(kāi)支。

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曾是地王專(zhuān)業(yè)戶

扒一扒龍光集團(tuán)及其創(chuàng)始人紀(jì)海鵬的發(fā)家史，頗有意思。

1996年，龍光集團(tuán)起家于廣東汕頭，2003年開(kāi)始涉入深圳并以此為大本營(yíng)長(zhǎng)期深耕。

作為一家地道的粵系房企，龍光集團(tuán)繼承了這一派系鮮明的特點(diǎn)：膽子大、路子野、愛(ài)闖。

剛涉入深圳的2003年，紀(jì)海鵬就帶領(lǐng)龍光集團(tuán)以總價(jià)2.86億拿下了集團(tuán)史上的第一個(gè)地王，深圳市寶安中心地塊。

2014年、2015年，龍光集團(tuán)再先后于深圳拿了一宗單價(jià)地王和一宗總價(jià)地王。對(duì)此，龍光集團(tuán)獲業(yè)內(nèi)人送稱(chēng)號(hào)：深圳地王“專(zhuān)業(yè)戶”。

確實(shí)，那兩年是龍光集團(tuán)的高光時(shí)刻，背后紀(jì)氏家族跟著沾光：父親紀(jì)海鵬悶聲發(fā)大財(cái)，女兒紀(jì)凱婷24歲成為公司非執(zhí)行董事，身家高達(dá)80億元，由此成為2014年胡潤(rùn)女富豪榜中最年輕的女富豪。

紀(jì)凱婷，圖片源自百度百科

2016年，龍光集團(tuán)再次刷新紀(jì)錄，以140.6億元拿下深圳市光明新區(qū)一商住混合用地塊，躍升全國(guó)總價(jià)地王。

但有意思的是，龍光集團(tuán)當(dāng)時(shí)的總市值不過(guò)130億元，結(jié)果一宗地王就花了近141億元，不知道龍光集團(tuán)的股東們咋想。

拿地是一把雙刃劍。

好的是，龍光集團(tuán)的土儲(chǔ)量還算樂(lè)觀。截至2021年6月底，龍光有5320億土儲(chǔ)貨值、8556萬(wàn)方總土儲(chǔ)，94%貨值在一二線，而且是在全國(guó)市場(chǎng)最受寵的大灣區(qū)。假如有一天龍光集團(tuán)真的走到了懸崖邊緣，這些優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)可以化身白衣騎士，當(dāng)然前提是，有人接手。

壞的是，房企加杠桿過(guò)量囤地使存貨量和資金成本增加，負(fù)債攀升，錢(qián)袋子收緊。

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，龍光集團(tuán)共有10筆存續(xù)境外美元債，總規(guī)模為32.8億美元，約合人民幣221億元。除此之外，龍光還有19筆存續(xù)境內(nèi)債券，記于其全資附屬公司“深圳市龍光控股”名下，余額約200億元。其中，有3筆上半年到期的債券均已展期，總規(guī)模為50.1億元。

由此可見(jiàn)，龍光集團(tuán)的債務(wù)壓力不輕。截至2021年末，龍光集團(tuán)總有息規(guī)模為938.7億元，其中短期有息負(fù)債358.7億元，同比大幅增長(zhǎng)54%，現(xiàn)金382.36億元，同比減少10.8%。同時(shí)，龍光可能存在大量表外債務(wù)，瑞銀預(yù)估，可能達(dá)580億元至790億元。

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“有事女兒先走”

事實(shí)上，龍光暴雷并非無(wú)跡可尋。

早在今年年初，標(biāo)普、惠譽(yù)和穆迪三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)數(shù)次下調(diào)龍光集團(tuán)的主體評(píng)級(jí)、債券評(píng)級(jí)或展望。與此同時(shí)，龍光集團(tuán)遭股債雙殺。

股債異動(dòng)隨后讓龍光陷入“金融機(jī)構(gòu)放款停滯”“銷(xiāo)售下滑”“現(xiàn)金資源受限”的惡性循環(huán)。

負(fù)面曝出后，龍光嘴上的第一反應(yīng)是否認(rèn)陷入流動(dòng)性危機(jī)，然而行動(dòng)卻相當(dāng)誠(chéng)實(shí)。

3月，紀(jì)海鵬的千金紀(jì)凱婷，光速退出了龍光集團(tuán)授權(quán)代表及非執(zhí)董的崗位，像極了恒大的“有事讓領(lǐng)導(dǎo)先走”。要知道，在此之前，紀(jì)凱婷在龍光董事會(huì)任職的時(shí)間可是超過(guò)10年。

紀(jì)凱婷的離開(kāi)也意味著，除了父親紀(jì)海鵬外，龍光集團(tuán)的董事會(huì)陣容全部為職業(yè)經(jīng)理人。

除了管理層有所變動(dòng)，龍光集團(tuán)還開(kāi)啟了“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式。

在3月與債權(quán)人的交流會(huì)上，龍光集團(tuán)行政總裁賴卓斌表示，集團(tuán)有30多個(gè)項(xiàng)目可供盤(pán)活，預(yù)計(jì)共150億元左右增量資金，實(shí)際對(duì)應(yīng)貨值到達(dá)600億元。

然而會(huì)議過(guò)后，龍光集團(tuán)的盤(pán)活進(jìn)展十分緩慢，截至目前，公開(kāi)可查的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目?jī)H有兩項(xiàng)。3月-6月，龍光方面僅分別向中海宏洋和新世界發(fā)展出讓了汕頭在建住宅項(xiàng)目及龍光交通廣西子公司40%股權(quán)及債權(quán)。根據(jù)公開(kāi)資料，這兩筆交易為龍光帶來(lái)約30億資金，低于賴卓斌此前披露的“3月份至6月份做到不低于40億元的資產(chǎn)盤(pán)活”計(jì)劃。

流動(dòng)性受限后，各地業(yè)主紛紛擔(dān)心龍光的房子停工爛尾。其中，龍光集團(tuán)在深圳的千萬(wàn)豪宅“前海天境”傳言最多，前不久“預(yù)售監(jiān)管資金成謎”一事鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)的報(bào)道，“前海天境”開(kāi)盤(pán)競(jìng)價(jià)高達(dá)11.2萬(wàn)/平，1003套千萬(wàn)豪宅在8小時(shí)內(nèi)售罄。但自今年5月起，該小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，樓盤(pán)似乎陷入停工緩建的狀態(tài)。隨著各地陸續(xù)出現(xiàn)停貸事件，他們也開(kāi)始關(guān)心起該樓盤(pán)預(yù)售款賬戶的資金監(jiān)管問(wèn)題。經(jīng)過(guò)與相關(guān)部門(mén)的多方溝通，業(yè)主們得知，截至6月底，監(jiān)管賬戶上的138億預(yù)售監(jiān)管資金竟然只剩下5899萬(wàn)，令人錯(cuò)愕！

7月，龍光集團(tuán)對(duì)該項(xiàng)目傳聞進(jìn)行了多次回應(yīng)，但對(duì)此業(yè)主們不以為然，因?yàn)辇埞饧瘓F(tuán)的回應(yīng)只字不提監(jiān)管賬戶的資金問(wèn)題，而項(xiàng)目的總包方為龍光集團(tuán)自己旗下的建設(shè)公司，這種情況下，容易出現(xiàn)預(yù)售資金“左手倒右手”的問(wèn)題。

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天雷滾滾的粵系房企

盡管在黑鐵時(shí)代，房企暴雷的新聞已經(jīng)見(jiàn)怪不怪，但每每看到仍讓人不寒而栗。畢竟房企暴雷的背后，太多的家庭痛苦不堪。

有數(shù)據(jù)顯示，今年已經(jīng)超過(guò)15家知名房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，加上龍光集團(tuán)是16家。

僅7月，就有多家千億或百?gòu)?qiáng)房企暴雷，如世茂地產(chǎn)、景瑞控股、云南俊發(fā)等。

更致命的是，今年7、8月還是年內(nèi)第二波償債小高峰，這意味著，一旦房企還不上賬，恐將出現(xiàn)更多的暴雷房企。

從目前暴雷的情況看，粵系房企暴雷的數(shù)量最多。

算上往年暴雷的，至少有13家粵系房企情況不妙，它們分別是恒大、雅居樂(lè)、富力、奧園、時(shí)代、海倫堡、實(shí)地地產(chǎn)、光耀地產(chǎn)、廣州粵泰，佳兆業(yè)、寶能、花樣年、龍光……基本分布在廣東和深圳兩個(gè)大城市。

現(xiàn)在，民營(yíng)房企幾乎都采取了收縮策略，不僅很多民營(yíng)房企從土地市場(chǎng)上消失，有的還因?yàn)樯虾５淖饨鹳F從上海撤離。

2019年、2020年，龍光集團(tuán)分別拿地31宗、37宗。2021年上半年，龍光集團(tuán)僅補(bǔ)充27個(gè)新地塊，下半年看到形勢(shì)不太對(duì)，拿地?cái)?shù)量驟減至2宗。今年上半年，龍光集團(tuán)也幾乎未在土地公開(kāi)市場(chǎng)露面，這或許可以說(shuō)明龍光集團(tuán)放棄了未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，接下來(lái)將以“保交樓”為主。

那么，在雷聲轟隆的大背景下，你認(rèn)為下一個(gè)接力龍光集團(tuán)暴雷的房企又會(huì)是誰(shuí)呢？