房地產(chǎn)行業(yè)的“絕對(duì)”龍頭，去年權(quán)益合同銷售額超5500億元的碧桂園突然退出國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普和惠譽(yù)的發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。

“導(dǎo)火索”正是11月8日標(biāo)普全球評(píng)級(jí)將其長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“B+”，一般而言，BB級(jí)或以下的信用評(píng)級(jí)屬于低評(píng)級(jí)，發(fā)行這些債券的公司通常財(cái)務(wù)狀況較差，投資者可能遭遇到收不回本金的風(fēng)險(xiǎn)。

無獨(dú)有偶，就在前不久，全球三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的惠譽(yù)，把碧桂園的評(píng)級(jí)納入負(fù)面觀察名單。

標(biāo)普在評(píng)級(jí)報(bào)告中稱，考慮到當(dāng)前樓市銷售疲軟，碧桂園的流動(dòng)性有可能在未來一段時(shí)間內(nèi)惡化，對(duì)此，碧桂園方面公開回應(yīng)稱，公司基本面沒有發(fā)生重大變化，銷售亦穩(wěn)中向好。

事實(shí)真的如此嗎？據(jù)碧桂園財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，其實(shí)現(xiàn)營收1624億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤6.12億元，同比增速分別下降30.89%和95.92%，業(yè)績下滑明顯，今年前九月，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售金額為2760.9億元，同比下降38.41%。

01

銷售額下滑，業(yè)績逐漸惡化

雖然目前碧桂園的銷售額仍是業(yè)內(nèi)第一，但從碧桂園今年以來的銷售額等問題來看，穆迪和惠譽(yù)對(duì)碧桂園的擔(dān)心不無道理。

2021年全年，碧桂園累計(jì)權(quán)益銷售金額為5580億元，同比下滑2.2%，值得注意的是，這也是碧桂園自上市以來首次出現(xiàn)規(guī)模負(fù)增長，進(jìn)入到2022年，碧桂園的銷售非旦沒有起色，和去年相比，碧桂園的銷售額卻出現(xiàn)了明顯的下滑。

根據(jù)碧桂園的月度經(jīng)營簡報(bào)，今年1-9月，碧桂園累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售金額為2760.9億元，同比下降38.41%，銷售層面表現(xiàn)不佳，碧桂園的財(cái)務(wù)狀況也變得不容樂觀。

據(jù)碧桂園2022年半年數(shù)據(jù)顯示：截至6月末，碧桂園實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1623.6億元，同比下降30.89%；銷售成本1451.53億元，同比下降23.06%；毛利潤約172.1億元，同比下降62.82%；凈利潤約19.1億元，同比下降91.49%。

此外，值得一提的是，國內(nèi)地產(chǎn)銷售是以期房為主，合同銷售確認(rèn)為營收的時(shí)間周期一般是1-3年，因此，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，合同銷售金額對(duì)應(yīng)的是未來1-3年后的業(yè)績表現(xiàn)，這就意味著，碧桂園未來2年的財(cái)務(wù)情況將不容樂觀。

02

“以價(jià)換量”

這或許也與碧桂園近年來銷售價(jià)格逐年走低有關(guān)，“房價(jià)”在房地產(chǎn)市場里是一個(gè)永恒的話題，沒有房價(jià)支撐的房地產(chǎn)將是一堆由鋼筋混凝土堆積起來的建筑物。

據(jù)子彈財(cái)觀整理近五年來碧桂園的銷售業(yè)績發(fā)現(xiàn)，其合同銷售均價(jià)從2015年開始一路上揚(yáng)，并在2018年達(dá)到了9266.6元每平方米的歷史新高，隨之便進(jìn)入下跌通道。

到2021年碧桂園的銷售均價(jià)已下降至8402.3元每平方米，回到了2017年的均價(jià)水準(zhǔn)，而從2022年的前八個(gè)月數(shù)據(jù)看，碧桂園的銷售均價(jià)進(jìn)一步下滑至8031.6元每平方米，甚至比2016年的銷售均價(jià)還要低。

而從2022年的前八個(gè)月數(shù)據(jù)看，碧桂園的銷售均價(jià)進(jìn)一步下滑至8031.6元每平方米，甚至比2016年的銷售均價(jià)還要低，而據(jù)易居地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)估算，在2016年到2021年的這幾年時(shí)間里，全國百城房價(jià)（平均價(jià)）的累計(jì)漲幅已遠(yuǎn)超50%。

或許是這種“以價(jià)換量”的經(jīng)營策略，讓碧桂園在過去的一段時(shí)間里，穩(wěn)住行業(yè)龍頭的地位，但從上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，碧桂園的壓力似乎變得越來越大。

03

負(fù)債總額約1.59萬億元

另外，對(duì)于處于風(fēng)聲鶴唳中的地產(chǎn)企業(yè)而言，償債能力要比財(cái)報(bào)更加受到投資者的關(guān)注，過去幾年碧桂園負(fù)債總規(guī)模持續(xù)大幅擴(kuò)大，數(shù)據(jù)顯示，2015年-2020年，碧桂園負(fù)債總規(guī)模由2726.16億元飆升至1.76萬億元，5年之內(nèi)漲幅超過6倍。

截至2021年末，碧桂園負(fù)債略有縮小，但仍高達(dá)1.65萬億，資產(chǎn)負(fù)債率為84.57%，是房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債額僅次于恒大（根據(jù)2021年半年報(bào)）的企業(yè)，據(jù)碧桂園最新的2022年中報(bào)顯示，今年上半年，碧桂園的負(fù)債總額約1.59萬億，相比于2021年末下降了3.63%；資產(chǎn)負(fù)債率為83.98%，相比于2021年末僅下降了0.59個(gè)百分點(diǎn)。

其中，碧桂園的有息負(fù)債為2936.8億元，在這其中，截至6月末碧桂園的銀行貸款及其他借款余額達(dá)1812.00億元，占總借貸的比重達(dá)61.70%，而值得注意的是，截至2022年6月30日，碧桂園不受限制現(xiàn)金余額也僅1479.8億元，相比于2021年末減少了333.23億元，下降幅度達(dá)18.38%。

04

房屋質(zhì)量問題頻頻被曝

另據(jù)中華網(wǎng)山東頻道報(bào)道，前段時(shí)間在網(wǎng)上瘋傳的一張截圖，又掀起了碧桂園的危機(jī)風(fēng)波，截圖中群名顯示“監(jiān)管銀行通知群”，要求凍結(jié)福州市所有的碧桂園項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶——“全市范圍內(nèi)（含縣市區(qū)）所有碧桂園項(xiàng)目的監(jiān)管賬戶馬上凍結(jié)，未經(jīng)審批不得出款，包含已驗(yàn)收交房項(xiàng)目，請(qǐng)各單位予以支持配合。”

引發(fā)的原因就是碧桂園詬病已久的房屋質(zhì)量問題，碧桂園在福州的一個(gè)項(xiàng)目“三江理想城”因?yàn)轫?xiàng)目的主體質(zhì)量有問題，沒有達(dá)到建設(shè)局的交付標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過多次維繕依舊達(dá)不到業(yè)主們的預(yù)期，業(yè)主要求退房未果后開始進(jìn)行信訪。

加上前段時(shí)間長沙自建房坍塌的惡性事件，高層指導(dǎo)意見下發(fā)，碧桂園終于是再次自食惡果，為什么是再次呢？早在2018年碧桂園的六安碧桂園工地板房坍塌事件就鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，碧桂園董事長更是親自出面道歉，然而碧桂園的房子質(zhì)量依舊是那個(gè)樣子，沒有任何改變。

如今，碧桂園主動(dòng)撤銷海外評(píng)級(jí)，有業(yè)內(nèi)人士直言，“或許標(biāo)志著中國房地產(chǎn)，特別是民營房企海外信用的崩塌，短期內(nèi)難以恢復(fù)?！?