海南，曾造就了無數富豪，是無數炒房客心中的“寶地”和“圣地”。

但如今，海南早已不是炒房者的天堂了。

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買下22套房被開發商“賴賬”

仲裁了10年也沒拿到

最近，一則新聞突然引起網友的關注。一名退休教師13年前在三亞買了22套房，但直到如今，一套房都沒有拿到。

據中房報的報道，2009年，海南尚未限購之前，來自湖北武漢的退休教師葉女士和朋友在海南考察投資項目，最終全款在三亞“皇家生態海景花園”（后改名為“陽光山海灣”）房地產項目購買了1325.26平米的房產，一共22套期房，當時房源單價為4000多元至7000多元/平方米。葉女士以“將購房款采用借款的方式支付”與該項目開發商簽訂了22份《商品房買賣合同》，并在三亞市房管部門進行了備案登記。

2010年后，房子蓋好了，但葉女士卻拿不到房子。

開發商表示，葉女士并非“購房”，而是“借款”。據現開發商負責人稱，原皇家生態海景花園項目在開發建設過程中由于資金等多方面原因遇到了困難，不得不向外界融資。他表示，他們與葉女士之間只是借款糾紛，雙方簽訂的《商品房買賣合同》只是一種擔保方式，并非房屋買賣關系。

雙方僵持不下，最終采取了仲裁方式。2010年，22份仲裁裁定書裁決涉案房屋所有權歸葉女士所有，開發商協助購房人辦理房屋產權證。2012年5月，海口市海事法院作出22份執行裁定書，裁定開發商為22套涉案房產辦理房屋產權證，并過戶至葉女士的名下。此外，法院還向三亞市國土環境資源局、三亞市住建局送達了協助執行通知書等。

但距離仲裁已經過去10多年了，葉女士依舊沒有要到房子。葉女士也就此事向三亞市多個職能部門信訪投訴，但得到的答復卻是：皇家生態海景花園目前還沒有經過竣工驗收，有關部門將無法為她核發不動產權證。

開發商那邊態度也十分堅決，表示他不可能給葉女士房子。詭異的是，開發商雖然表示與葉女士之間為借款糾紛，但是目前為止，開發商也并沒有“還清借款”，據開發商表示，在2009年1月和9月分兩次向葉女士借款761萬元，如果不包括利息，目前尚欠她400萬元左右。

而在葉女士維權的這十多年間，三亞的房價也已由當初數千元一平方米，漲至3萬元左右/平方米。

2

爛尾十多年，業主求助無門

爛尾十多年，一直拿不到房的也不止葉女士一個人。

據網上的相關宣傳資料顯示，皇家生態海景花園的開發商為三亞天泓房地產投資開發有限公司，現為三亞紅郊安置開發有限公司。該項目此前在網上的推廣中稱，小區是由3幢11-13層帶高級電梯的小高層和16幢獨立式別墅組成的低密度、低容積率的現代化高檔社區，“高尚經典的富人宅邸社區”“居住和投資的最佳選擇”。

但實際上，該項目一直到目前為止，只有3幢小高層，近200套房源，距離此前宣稱的“上千戶”還有不小差距，16幢別墅也完全沒有影子。

圖源：中國房地產報

據房天下陽光山海灣業主論壇顯示，一則2013年的帖子中，就有網友表示，陽光山海灣是個“爛尾項目”，“3年前就爛尾了”。也就是說，從2010年該項目的3幢小高層建好之后，別墅項目就開始爛尾了。

不僅如此，許多人購買陽光山海灣小戶型住宅的業主，也像葉女士一樣，沒有收到房子。

據國際旅游島商報2016年的一篇報道顯示，一位周先生在2004年支付10萬元簽訂了商品房認購書，2006年與開發商簽訂房屋買賣合同，買下“皇家生態海景花園”一套53.34平方米的房子，但是11年過去了，開發商的房子還未竣工，一直沒有交房。

在當時的報道中，開發商表示，小區未能如期竣工是受到不可抗力因素影響，目前公司正在克服困難，預計2017年底可以交房。  

但結合最近葉女士的新聞可以知道，截至最近，該小區依舊僅建成3幢小高層，沒有任何新房建成。當時開發商宣稱的2017年底可以交房，還得打上一個問號。

3

海南的爛尾樓，并沒有完全消失

葉女士大手筆投資房地產，和海南的炒房熱密不可分。

上個世紀末，海南房地產市場一片火熱，“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”，成為淘金者的口頭禪。不少如今在資本市場叱咤風云的大佬，當年都曾在海南淘金，如馮侖、潘石屹在內的“萬通六君子”，還有最近醫美賽道火熱的華熙生物，其創始人趙燕的第一桶金，也來自海南炒房。

炒房潮之下，海南房價一日千里，從1988年到1991年，海口三亞等熱門地區商品房價格基本維持在1300-1400元/平方米之間，而1992年就躥升到5000元/平，1993年更是達到7500元/平的巔峰，兩年翻了三倍以上。

而當時，海南的人均可支配收入只有2000多元。1992年全國商品房均價只有995元/平，而北上廣深的商品房均價直到1998年都還在5000元以內。

海南樓市的很快就引起官方的注意。1993年6月，面對樓市過熱，中央出臺宏觀調控政策后，海南房地產市場泡沫猛然破裂，大量房地產企業倒閉，無數人血本無歸，徒留下一大批爛尾樓。“天涯、海角、爛尾樓”，一時間成為海南的代名詞。

之后，海南的樓市蕭條了一段時間。但在海南多方推進，司法、行政雙驅動下，上世紀90年代樓市破滅留下的爛尾樓，慢慢消失了。據統計，截至2007年底，海南的閑置建設用地絕大部分被收回或盤活，已處置了23353.87公頃，占閑置總量的98.13%；

緊接著，海南又迎來了新一波炒房熱。

2010年1月4日，國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，提出到2020年海南將初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地，嗅覺靈敏的投資客蜂擁而至，海南又再次成為炒房客的天堂。

前文中葉女士購入陽光山海灣的時間，更好趕上這波熱度。

在這波炒房熱中，鳳凰島等人工島成為熱門，當時鳳凰島房價一度被炒至能比肩京城的頂級豪宅。恒大的海花島最火熱的時候，島上有100多家房地產中介，賣房就像“撿人頭”一樣，發傳單就能賣出房子。

除了人工島之外，海南其他地方的房價也被帶了起來，但與此同時，各種爛尾樓也層出不窮。

在今年7月，多城爛尾樓業主發強制停貸告知書前后，有海南的網友吐槽：類似這樣的爛尾樓，海南多的是。

另一方面，在環保風波下，海南房地產市場下行，再加上去年年底以來的房地產暴雷潮，今年以來，海南房地產市場逐漸地低迷。據海南統計局公布的數據顯示，2022年1-6月，海南省房屋銷售面積為334.33萬㎡，比上年同期減少10.4%；房屋銷售金額583.0041億元，比上年同期減少14.3%；折合房屋銷售均價約為1.74萬元/㎡。

熱點城市海口、三亞成交熱度下降明顯。海口銷售面積156.68萬㎡，同比減少14.4%；銷售均價15592.5元/㎡，同比下滑8.9%。三亞銷售面積60.18萬㎡，同比減少11.9%；銷售均價26666.5元/㎡，同比下滑18.3%。

可以明顯看到的趨勢是：炒房客，正在撤離海南。