昨晚，支持樓市的“三支箭”全部射出，網(wǎng)友紛紛評論：“太驚喜了！”

這“三支箭”分別是銀行信貸支持、債券融資幫扶和股權(quán)融資松綁。

其中，股權(quán)融資松綁指的是允許房企上市融資，即第三支箭，此前被暫停長達12年。

從過往經(jīng)驗看，地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”的情況比較少見，主要以前面兩箭為主，現(xiàn)在啟動第三箭，除了彰顯高層救市的決心，一方面也側(cè)面說明以前的融資渠道可能不太順暢。

同時，證監(jiān)會還明確表示“持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃”。

這意味著，原先嚴格的資產(chǎn)負債表要求已經(jīng)出現(xiàn)松動，捆綁房企27個月的“三道紅線”即將被擊碎。

受此影響，今天A股港股全線嗨翻，地產(chǎn)股、地產(chǎn)債掀漲停潮，保險、券商、銀行跟著起舞。

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考驗股民的時候到了

11月28日晚，證監(jiān)會重磅發(fā)文，要點主要有以下5條：

1、恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；

2、恢復上市房企和涉房上市公司再融資；

3、恢復以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；

4、進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；

5、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點。

為什么重磅？因為證監(jiān)會重啟了禁用12年的房企上市融資，意味著地產(chǎn)“第三支箭”前來支援。

具體來看，第一支箭是信貸支持。央行通過定向降準、中期接待便利（MLF）等方式，為金融機構(gòu)支持民營企業(yè)提供長期、成本適當?shù)馁Y金。

上周各大銀行為房企提供的近萬億銀行授信，就代表這第一支箭的射出。11月23-24日，中行、交行、農(nóng)行、工行、建行、郵儲六大行陸續(xù)與萬科、金地、碧桂園、龍湖等至少17家房企簽訂綜合授信額度，統(tǒng)計規(guī)模達1.28萬億元。

第二支箭則是債券融資，也已經(jīng)在這一個月發(fā)出。

11月1日，交易商協(xié)會、中房協(xié)聯(lián)合中債增進公司召集21家民營房企召開座談會，明確中債增進公司將繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度，目前正在推進十余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約155億元。

第三支箭，就是股權(quán)融資渠道。

這一招意味著資本市場可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供并購融資的平臺，通過股權(quán)置換等方式，幫助瀕臨破產(chǎn)、希望推出的民營房地產(chǎn)企業(yè)進行并購重組，以此提高房地產(chǎn)市場的抗風險能力，推進房地產(chǎn)行業(yè)整合加速。

說白了，“第一支箭”和“第二支箭”主要援助的是那些優(yōu)質(zhì)或者已有風險但還有可以救的房企，融資來自銀行等金融機構(gòu)，而“第三支箭”則是援助的那些“病入膏肓”的房企，資金來自資本市場，考驗的是股民。

值得注意的是，無論是A股上市房企還是H股上市房企，此前在股權(quán)融資層面，都是被明令禁止的。

該禁止始于2010年。當年4月，國務(wù)院發(fā)布了被稱為“新國十條”的通知，該通知要求對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

因為當時有專家指出這種做法基本屬于“空手套白狼”。經(jīng)濟學家余豐慧就稱：“過分擴張的房地產(chǎn)企業(yè)直接面臨經(jīng)營風險。銀行之所以不敢給其貸款，除了受宏觀調(diào)控影響外，主要是擔心房企經(jīng)營風險。而房企在銀行貸不到款就到股市融資，實際上是把銀行擔心的風險轉(zhuǎn)嫁到了股市里。”

不過，跟十幾年前不同，證監(jiān)會這一次允許房企上市融資著重強調(diào)了資金用途，也就是說政策不支持的，要堅決“say no”。

支持方向，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。

不支持的，則是房企拿著募集資金用來拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。

所以，投資者現(xiàn)在無需談“允許房企上市融資”色變，房企未來從資本市場融到的錢，只能用于保交樓和償還債務(wù)，絕不可能用于擴張拿地。

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漲漲漲！地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈全線嗨翻

總而言之，地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”彰顯的是高層救市的決心，側(cè)面也說明此前的融資效果不佳。

比如在今年上半年，有迫于資金壓力的房企，接連推出五花八門的優(yōu)惠政策，通過收小麥、收大蒜、收水蜜桃等奇葩方式，變相降價賣房。

全國還有多座城市，給出了放低公積金貸款門檻、給予購房補貼、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、取消限購限售等優(yōu)惠政策，以穩(wěn)定樓市。

但效果呢，還存在一定的上升空間。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月，全國商品房銷售面積為11.12億平方米，同比下降22.3%；其中住宅銷售面積下降25.5%。全國商品房銷售額為10.88萬億元，同比下降26.1%；其中住宅銷售額下降28.2%。

拆分單月來看，10月，全國商品房銷售面積為9757萬平方米，同比下降23.2%，跌幅環(huán)比9月擴大7個百分點；商品房銷售額為9452億元，同比降低23.7%，跌幅環(huán)比擴大9.5個百分點?！敖鹁陪y十”的旺季不再。

除了擔心賣不動，房企的債務(wù)問題同樣迫在眉睫。有數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月31日，房企待償債券余額共計3萬億元。一年到期的債券合計9552.8億元。

可想而知，隨著樓市“三箭齊發(fā)”全部射出，那些承受一定壓力的房企有希望改善基本面，它們的基本面一好轉(zhuǎn)，藏在金融體系的壞賬不僅會降低，系統(tǒng)性風險壓力也會減輕。

受該重磅政策影響，今天地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈全線嗨翻，房地產(chǎn)板塊漲幅超過7%，截至收盤，超過30只股票漲停。

都說“銀地不分家”，銀行板塊也出現(xiàn)了久違的大漲，平安銀行、寧波銀行漲停，招商銀行漲超9%。

家居用品、建材、工程機械等與地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，有的股票亦大漲，旗濱集團、壘知集團等紛紛漲停。

港股方面的漲勢也非常喜人。部分小市值地產(chǎn)股如三巽集團盤中漲幅一度超過160%，截至收盤仍漲近40%。

另外，地產(chǎn)債午后出現(xiàn)臨停潮，“21旭輝03”漲超43%，“19金科03”漲超40%，“15遠洋03”漲近37%，“15遠洋05”漲超35%。

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結(jié)語

房企再融資自2010年以來一直處于暫停狀態(tài)，即使2014年房地產(chǎn)遇到波瀾也沒有放開，本次是12年首次重啟，對于房地產(chǎn)行業(yè)的意義空前巨大。

有人形象地比喻，“房地產(chǎn)再融資重新開閘，就像一顆救心丸之于一個垂死掙扎的病人。”

最后，希望這套地產(chǎn)支持政策打出的組合拳，能盡快改善部分困難房地產(chǎn)企業(yè)的基本面，恢復房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。