本文系基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構成任何投資建議。

出品｜公司研究室IPO組

文｜方圓

近期，長租公寓運營商魔方生活服務集團有限公司（下稱“魔方生活服務”）向港交所遞交招股說明書，由摩根士丹利和建銀國際擔任聯席保薦人。倘若魔方生活服務能夠通過港交所聆訊，其將成為港股第一家內地長租公寓上市公司。

本次IPO，魔方生活服務擬將募集資金用于業務擴張及戰略性收購、更新技術基礎設施及創新公寓產品、持續銷售及營銷工作。

01、排除自如、泊寓等對手的“第一”

魔方生活服務成立于2009年，最開始在南京提供公寓租賃服務。模式上，魔方生活服務采取直營模式、加盟管理和第三方托管兩種模式，向消費者提供白領公寓、藍領公寓。

2022年6月末，魔方生活服務在26座城市經營76190套在營公寓。其中，直營模式經營50074套，占比66%；加盟管理及第三方托管模式經營26116套，占比34%。

根據招股書，2021年末以在營公寓數量計算，魔方生活服務在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。

需要注意的是，魔方生活服務的第一，是排除了鏈家自如寓、我愛我家相寓等分散式長租公寓，以及萬科泊寓、龍湖冠寓等房企的非獨立集中式長租公寓等競爭對手的情況下所取得。

2019年至2021年，魔方生活服務的平均出租率分別為88.0%、80.2%、86.5%，2022年上半年，出租率為82.4%，整體呈下降趨勢。

與之對比，2022年上半年，萬科泊寓出租率為94.0%，龍湖冠寓出租率為93.3%，魔方生活服務的出租率明顯偏低。

02、上半年凈利潤下滑94%

2019年至2021年，魔方生活服務收入分別為9.5億、9.5億、14.7億。2022年上半年，公司收入8.5億，同比增長24.1%。

近兩年，魔方生活服務開啟輕資產擴張計劃，通過加盟、托管、合資等合作方式快速提升規模。但根據目前的收入結構，直營模式仍然是公司絕對的收入支柱。2022年上半年，來自直營模式的收入為8.1億，收入占比95.2%。

2019年至2021年，魔方生活服務毛利率分別為85.4%、82.9%、86.1%。2022年上半年的毛利率為86.0%，同比增加0.7個百分點，整體來看，魔方生活服務毛利率呈增長趨勢。

2019年至2021年，魔方生活服務歸母凈利潤分別為6037萬、-2.3億、2.8億，2022年上半年，歸母凈利潤為925萬，同比下滑94.2%。

魔方生活服務表示，公司向客戶轉移增加的成本的能力有限，因為租金在租期內相對固定。但公司成本及開支仍可能會保持不變或增加，這可能會對公司的凈利潤率及經營業績造成重大不利影響。

03、創始人團隊早已套現走人

關于魔方服務生活的成立，網上流傳過這樣一個段子：2001年，在北京工作的葛嵐租了一套房子，突然有一天被房東告知房子要被賣掉趕快搬出去，生氣的葛嵐逐漸地萌生一個想法，如果能為租房者提供安全、穩定且服務好的公寓，應該非常受歡迎。

2009年，葛嵐等人在南京推出首個租賃公寓項目，通過長期租用城市里的閑置辦公用房甚至毛坯房，自行改造成酒店式公寓后對外出租。

成立之初，創始人葛嵐持股35.06%，陸欣持股32.05%，其余6名股東共持股32.89%。

魔方生活服務從2009年成立至今，共經歷了8輪融資，投后其估值從2012年的2.9億港元增長至2021年的76.0億港元，十年時間估值翻了25倍。

但上市前，魔方生活服務最大的股東早已不是葛嵐。IPO前，葛嵐僅持股2.86%，創始人團隊8人僅持股6.92%。

IPO前，公司最大股東為華平投資，曾參與魔方生活服務數輪融資，共持有51.62%股權。2016年，魔方生活服務完成C輪融資后，創始人之一的張紅漫將其持有的73085股股份，以3936.2萬元的價格轉讓給華平投資。半年后，葛嵐將手中部分股權轉讓給華平投資，套現2499.96萬元后離職。

資料顯示，華平投資成立于1966年，是中國及東南亞最大的私募股權投資機構之一。2022年6月末，華平投資管理資產超過850億美元，已對超過40家地產企業投資超過65億美元。