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出品｜公司研究室地產組

文｜方圓

2022年即將收官，這一年，地產行業仍處于寒冬之中，好在年末“金融16條”、“三支箭”等救市舉措的出臺，讓地產行業又出現一道曙光。

這一年，地產老板們的境遇各有不同。曾經多次當“白衣騎士”的孫宏斌四處奔走，苦求救援資金；行業“流量擔當”許家印在跳樓傳聞后，現身恒大官網再次強調保交樓；富力聯席董事長張力被指控涉嫌行賄，海外被捕；5年前“斷臂求生”的王健林四處抄底，重回行業首富；創業29年后，龍湖吳亞軍退居幕后。

1.創業近30年后，龍湖集團創始人吳亞軍退居幕后

10月28日，龍湖集團發布董事會公告，公司創始人吳亞軍因年齡及身體的原因，辭任龍湖集團執行董事、董事會主席，由陳序平接任董事會主席一職。吳亞軍在辭任上述職務后，將僅以集團戰略發展顧問角色，在戰略發展及運營方面為集團提供指導意見。

從1993年創立龍湖集團算起，過去近30年時間里，吳亞軍帶領龍湖從重慶走向全國，成為國內規模TOP10級別房企，并進入世界500強。

陳序平生于1982年，2008年以“仕官生”身份加入龍湖集團，他從校招生一路升到董事會主席的歷程，正是龍湖集團去“家族化”走向深度機構化的縮影。吳亞軍曾說，“深度機構化組織的特征，是不依賴于創始人和精英，而是進一步集團化和職業化?！?

對于這次交棒，吳亞軍表示，對龍湖而言，不是一位創始人的離開，也不是一個損失，更不是一件糟糕的事情，而是一段光明又美好的開始。

2.“央企放牛娃”寧高寧退休，打造國內商業地產3大IP

8月26日，63歲的寧高寧因為年齡原因卸任中國中化董事長、黨組書記職務，這代表寧高寧正式離開地產圈。中國金茂發表長文《他在金茂六載春秋》致謝，講述了寧高寧擔任中國金茂董事長的六年歷程。

文章中提到，6年來，寧高寧帶領中國金茂不斷突破，公司資產總額至2021年末凈增2.2倍達4120億元，年度營業收入凈增3.9倍至900億元，年度利潤總額連續4年突破100億元。

在執掌金茂之前，寧高寧曾先后擔任過華潤集團、中糧集團等5家世界500強公司的“一把手”，其職業生涯與國企發展密不可分，寧高寧曾被譽為“中國摩根”，但他更喜歡自稱“國企放牛娃”。

在商業地產領域，寧高寧先后打造了中國商業地產3大品牌，重奢商業體的華潤萬象城、掌握年輕人流量密碼的大悅城，聚焦體驗和交流的覽秀城。

對于商業地產的必要性和重要性，寧高寧曾表示：“地產業有個核心原則，它除了在銷售過程中實現價值外，它還在大的經濟環境中不斷實現資產價值，這是地產生意的基本特征”。

3.被美方指控涉嫌行賄，富力聯席董事長張力在海外被捕

12月12日凌晨，市場傳聞稱，富力地產創始人、聯席董事長及總裁張力因行賄被美國通緝，已于11月30日被英國倫敦警方逮捕，張力豪擲1500萬英鎊保釋金獲得保釋，據說這是英國法院有史以來金額最高的保釋金。

對此，富力集團表示，董事張力因在中國宴請美國舊金山前公共事業部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，公司正針對此錯誤指控采取法律行動，且公司并未就張力保釋提供任何保證金。

1993年，張力與李思廉在廣州創辦富力集團，將公司打造為華南地產圈代表房企之一。2017年，富力在和萬達的“世紀交易”中，以近190億元總價從萬達手中收購73家酒店資產，手中的酒店數量達到89家，成為全球最大豪華酒店業主。

2020年，富力年銷售額1300億，晉升為千億房企，但突如其來的疫情，當年交易得來的酒店反倒成為了富力的累贅。2020年以來，富力流動性持續承壓，陷入債務泥潭，目前已有467億元境內外債券展期。雪上加霜的是，2022年前11個月，富力地產累計銷售額363.9億，同比下滑67.6%。

4.融創2021年財報“難產”，孫宏斌奔走半年終等來救援

富力的張力被捕，2017年那筆“世紀交易”中的另一個主角——孫宏斌，則經歷了繼聯想、順馳后的第三次危機。

3月28日，融創中國公告稱，無法按期披露2021年未經審核年度業績；4月1日起，融創股票在港交所停牌；5月12日，融創官宣4筆美元債正式違約。

債務危機爆發后，此前忙著和金融機構談判的孫宏斌，便消失在大眾眼前。為化解融創債務，半年多來，孫宏斌四處奔走，一直在外尋求資金支持，融創甚至還爆發了和中融信托偷換保險柜鎖芯的離奇事件。

直到11月，“金融16條”出臺后，孫宏斌才等來馳援。中信信托與華融收購融創上海董家渡項目股權，并引入以浦發銀行牽頭的6家銀行組成的銀團，對董家渡項目注資超120億元。

12月9日，融創終于披露了“難產”的2021年年報，孫宏斌再次露面。孫宏斌對外表示，在過去一年多的時間里，融創面臨了成立以來前所未有的挑戰和經營壓力。融創會盡快完成債務重組和恢復穩定經營，爭取在2023年回歸良性、健康發展軌道。

或許，經歷了“三起三落”的孫宏斌可以再次“上岸”，但融創卻難以回到從前的高度了。

5.“斷臂求生”躲過行業危機，王健林重回地產首富

人算不如天算。誰也沒有想到，5年前的兩筆“虧本”買賣竟然讓王健林躲過一劫。

2017年，王健林向融創、富力分別轉讓文旅城、酒店，換取650億資金。當時看上去，老王有點狼狽，但正是那次壯士斷腕，讓王健林和萬達集團平安度過了這一輪行業危機。

5年過后，當融創、富力為了自救不斷低價賣資產時，萬達卻在四處抄底。據不完全統計，2022年以來，萬達至少接手了20個房地產項目。

10月10日，王健林在采訪中表示，為了儲備過冬糧食，萬達需要放緩發展步伐，先行的措施就是減少對買地的現金投入。但半個月后，萬達在華北、華東、華南三地連續出手，投資總額達50億。

萬達躲過行業寒冬，王健林也再次成為地產行業首富?！?022胡潤百富榜》數據顯示，王健林家族的財富達到1000億元，排名上升到全國第32位，在內地房地產領域中排名第一。

不過，多次向港交所遞表的萬達商管至今未能上市，距離與投資者對賭的期限僅剩一年，這或許是王健林的一大心病。

6.年內5次現身皆在官網，許家印跳樓傳聞后高喊保交樓

大眾話題度方面，地產行業里能與王健林相比的，無疑是自帶流量的“皮帶哥”許家印。

12月2日中午，突然有一則傳言說許家印跳樓了，一時間這則傳聞在網絡上鬧得沸沸揚揚。幾經反轉后，有微信截圖顯示，當天下午1點半左右，許家印在恒大高管工作群發布了一條關于加強復工復產的語音消息。當天晚上，恒大集團召開保交樓專題會議，許家印現身講話辟謠。

對于“許家印跳樓”的傳聞，有人稱這是許家印自導自演為了躲債，也有人說哪怕是討債人跳樓了許家印也不會跳樓。

自2021年6月恒大陷入流動性危機后，過去一向高調的許家印便鮮少露面。2022年，許家印的5次露面都是在恒大官網上。

12月2日的會上，許家印表示：“今年1至11月，恒大集團實現交樓25.6萬套，2022年全年要力爭完成30萬套的交樓，12月份必須保質保量完成交樓4.4萬套?！?

對于早已躺進ICU的恒大來說，保交樓或許是最后一棵救命稻草。

7.被帶走調查8個月后，泰禾黃其森重回一線

2022年3月16日，ST泰禾公告稱，公司董事長兼總經理黃其森正在協助有關機關調查。被帶走8個月后，11月17日，泰禾表示，黃其森結束配合調查，已回歸公司正常履行職責。

1992年，黃其森在福州創辦泰禾集團，在創辦泰禾前，黃其森在建設銀行福建分行工作8年，深諳銀行的運作體系和流程。黃其森曾說“如果不懂金融，就搞不好房地產?！?

2002年，黃其森進軍北京，拍下了通州區潞城鎮堡辛村的地塊，表示要在此打造“中國第一豪宅別墅”。2010年，泰禾集團借殼福建三農在A股上市，企業進入發展快車道，黃其森也有了“第二代豪宅教父”名號。

2013年到2017年，泰禾銷售額從124億飆升到1007億，規?？焖僭鲩L的背后是高杠桿模式下的債務擴張。

2019年泰禾集團危機爆發前夕，公司負債總額1906億，資產負債率高達85%。2020年7月，泰禾公開市場債券違約，再融資大門被關閉。截至2022年10月28日，泰禾已到期未歸還借款本金585億。

2020年至2022年前三季度，泰禾凈利潤分別為-50億、-40億、-31億，近3年累計虧損超120億。即便重回一線，黃其森想要化解泰禾的債務危機也不容易。

8.偷逃稅加電費2年被罰超8億，潘石屹夫婦套現300億后辭職赴美

9月7日，SOHO中國公告稱，潘石屹已辭去董事會主席、提名委員會主席和ESG委員會主席的職務，張欣已辭去公司行政總裁職務。對于潘石屹夫婦的離職，SOHO給出的理由是，接下來這兩位將專注于藝術和慈善事業。

自2019年以來，市場上多次傳出潘石屹夫婦打算出售SOHO中國的消息。最接近的一次是2021年6月，高盛代表黑石發出全面收購要約，以5港元/股的價格，完成SOHO中國私有化，交易總對價約30億美元。但兩個月后，這筆交易被市場監管總局根據《中國反壟斷法》立案審查，最后不了了之。

2021年底，SOHO中國因偷逃稅被罰款共計7.09億元。2022年上半年，SOHO中國因加收電費被北京市多區市場監督管理局處罰，旗下15家公司共被罰款1.15億元。7月，公司CFO倪葵陽因涉嫌內幕交易接受警方調查。上述因素或許加速了潘石屹夫婦的離開。

10月下旬，有網友發文稱在紐約上流人士聚會中看到了潘石屹，這也是潘石屹辭職后的首度露面。過去8年，潘石屹夫婦賣掉國內300億資產后，終究還是跑到了美國。

9.時隔13年萬科利潤再下滑，掌門人郁亮主動降薪千萬

掌門人不好當，行業標桿的掌門人更不好當。

2017年王石離開萬科后，郁亮是多年的媳婦熬成婆。成為萬科掌門人后，郁亮便成為了行業的風向標，“白銀時代”“活下去”“管理紅利”等行業熱詞皆出自郁亮之口。誰也沒有料到，意氣風發指點江山的郁亮，會因為公司業績下滑而自罰“千萬”。

2022年2月，在萬科集團年會上，郁亮直言地產行業進入黑鐵時代，他表示2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年，要么死，要么活，沒有中間狀態。

一個月后，萬科2021年財報顯示，時隔13年公司凈利潤再次出現下滑。股東大會上，郁亮向52萬名股東致歉，并主動放棄了2021年全部獎金。2020年，郁亮稅前薪酬1247萬，降薪千萬后郁亮2021年薪酬仍高達155萬。

2022年末，地產行業調控政策轉向后，萬科推出500億元直接債務融資工具以及股權融資計劃。12月，郁亮在股東大會上表示，“這幾個月下來，微光在逐步變成曙光。此前還提出一個看法，市場恢復是一個緩慢而溫和的過程，現在來看，溫和的程度比我們預期的還要更溫和一點。”

10.在陽光城四年倒貼4000萬，“打工皇帝”朱榮斌親自創業

2022年1月，朱榮斌因個人原因辭去陽光城董事長、總裁等職務，正式從陽光城離職。在陽光城四年半，朱榮斌累計薪酬2750萬，拋售陽光城股票虧損約7000萬。4年間，朱榮斌的陽光城生涯，不僅賠光了年薪，還要倒貼幾千萬，真是既賠了金錢，又浪費了光陰。

朱榮斌在地產行業27年，曾在中海、碧桂園任職，在碧桂園和陽光城期間，朱榮斌帶領兩家房企從小做大，成為行業“黑馬”，在碧桂園時年薪曾超過2000萬，堪稱地產圈的“打工皇帝”。

從陽光城離職2個月后，朱榮斌以創業者的身份重回地產圈，創立榮宇建設（廣州）有限公司，第一個項目是知名文旅項目——海南雅居樂清水灣地塊，雅居樂出地、背后股東出錢、朱榮斌作為合作者參與管理。

8月，朱榮斌公開表示，“現在我們看到的暴雷還是集中在民企，其實還有很多潛藏的、可能暴雷的，說不定哪天又暴雷了。我是從民企出來的，我也會問，難道我們的國企房企都好好的嗎？我覺得這場風暴會來的非常猛烈，肯定是一場大變局?！?