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出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜交泰

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)政策發(fā)生了180度的大轉(zhuǎn)變，整體基調(diào)從“限制”變?yōu)椤八山墶薄ｉ_發(fā)商端，從救項(xiàng)目到救企業(yè)，民營房企融資渠道再次打開；居民端，房貸利率降低、首付比例下調(diào)、多城市放開限購、發(fā)放購房補(bǔ)貼等刺激性購房政策頻頻出臺(tái)。

受政策利好影響，近來地產(chǎn)板塊相比前兩年活躍了許多，多家券商以及林園、丘棟榮等知名基金經(jīng)理也表示了對地產(chǎn)板塊的短期看好。

01、全年出臺(tái)調(diào)控政策1120次創(chuàng)新高

2022年，中央和各地方頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國各地出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策多達(dá)1120次，較2021年增加了469次，創(chuàng)下歷史新高。

2022年1月，與房貸利率緊密相關(guān)的5年期以上LPR時(shí)隔21個(gè)月再次迎來下調(diào)；2月，山東菏澤打響降低商貸首付第一槍，“無房無貸”購房者首付比從最低30%降至最低20%。隨后，遼寧、廣西、海南等多省市陸續(xù)出臺(tái)“松綁”政策。

4月，中央政治局會(huì)議提出，“支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

5月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的通知》。《通知》中指出，受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報(bào)送征信部門。此外，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)降至4.45%。

7月，中央政治局會(huì)議針對爛尾樓問題進(jìn)行集中部署，要求各城市“用足用好政策工具箱”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。銀保監(jiān)會(huì)多次提出，推動(dòng)中小銀行不良貸款處置，支持地方做好“保交樓”工作。

8月，5年期LPR再次下調(diào)至4.3%，2022年累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

9月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

11月，房地產(chǎn)政策由需求端轉(zhuǎn)向供給端，房企融資端“三箭齊發(fā)”，融資環(huán)境發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

“第一支箭”信貸融資，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“金融16條”，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)頭部房企發(fā)展；“第二支箭”債券融資，交易商協(xié)會(huì)表示將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大房企增信發(fā)債；“第三支箭”股權(quán)融資，證監(jiān)會(huì)在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

進(jìn)入2023年后，1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，加大對購買首套房的需求支持。住建部也表示，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。

2023年，在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的關(guān)鍵期，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)至關(guān)重要。克而瑞認(rèn)為，地方將加碼政策力度促需求，一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘伞Ｖ兄秆芯吭赫J(rèn)為，核心一二線城市特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大。

02、多家券商看好短期估值提升

房地產(chǎn)市場得到“松綁”后，被壓抑兩年多的房地產(chǎn)板塊也活躍了許多。

1月11日盤中，地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢拉升，電子城、皇庭國際、中天服務(wù)漲停，招商蛇口、三湘印象、濱江集團(tuán)漲超5%。

針對2023年房地產(chǎn)板塊的走勢，多家券商給出了各自的看法。

瑞銀證券表示，隨著中國境內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不斷活躍，以及相關(guān)政策支持力度進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拖累會(huì)在2023年逐步消散。

瑞銀認(rèn)為，如果房地產(chǎn)板塊還有利好政策推出，板塊會(huì)有不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，總體來看，地產(chǎn)股會(huì)逐漸從底部反彈，卻不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。然而，由于政策出臺(tái)存在不確定性，瑞銀維持“中性”判斷。

在供給側(cè)融資支持力度和范圍持續(xù)加大的背景下，國金證券認(rèn)為，尚未出險(xiǎn)的民營房企中，估值偏低的標(biāo)的有更大的恢復(fù)彈性，如碧桂園、中駿集團(tuán)控股等。同時(shí)，國金認(rèn)為建發(fā)、綠城、濱江等頭部央國企或改善型房企，更受益于需求側(cè)寬松政策的利好。

中國銀河證券表示，短期內(nèi)看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復(fù)行情，中長期的機(jī)會(huì)來自于拿地利潤率和市占率的提升，政策會(huì)導(dǎo)致房企分化邏輯加強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)資源將向頭部房企聚集。

招商證券認(rèn)為，在判斷經(jīng)濟(jì)各方面緩慢復(fù)蘇的前提下，2023年市場仍會(huì)注重價(jià)值和穩(wěn)增長主線，但對價(jià)值股的要求更高，或選擇更具備進(jìn)攻屬性的個(gè)股。

招商證券稱，短期來看，政策呵護(hù)會(huì)帶來地產(chǎn)板塊估值提升，碧桂園、美的置業(yè)、金地集團(tuán)等民企和混合所有制企業(yè)更具有彈性；中長期來看，具備穿越周期能力的優(yōu)質(zhì)房企、持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司，如保利、萬科、中海、華潤、龍湖等更值得關(guān)注。

03、林園丘棟榮認(rèn)為存在短期投資機(jī)會(huì)

作為“操盤手”，林園、丘棟榮等備受市場關(guān)注的基金經(jīng)理在談到2023年投資策略時(shí)，也表達(dá)了他們對地產(chǎn)板塊的看法。

2022年末，私募大佬林園在一次直播路演中表示，2023年他會(huì)重點(diǎn)關(guān)注過去三年出現(xiàn)“大問題”的行業(yè)，比如房地產(chǎn)。1月9日，林園在采訪中稱，現(xiàn)在地產(chǎn)的泡沫快擠完了，2023年整個(gè)地產(chǎn)板塊都有機(jī)會(huì)。

林園之外，也有一些公募基金經(jīng)理表達(dá)了對2023年市場的樂觀態(tài)度，以及對地產(chǎn)板塊的看好。

近日，中庚基金副總經(jīng)理兼首席投資官丘棟榮認(rèn)為，相比國外，2023年他更看好中國的消費(fèi)需求以及中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。從低估值價(jià)值投資策略的角度來看，與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇相關(guān)的行業(yè)，包括傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)投資相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈等優(yōu)先級可能更高一些。丘棟榮重點(diǎn)提示了四大方面機(jī)會(huì)，其中就包括大盤價(jià)值股中的金融、地產(chǎn)。 

建信基金FOF投資負(fù)責(zé)人姜華認(rèn)為，2022年影響全球的資產(chǎn)價(jià)格定價(jià)的很多不利因素已經(jīng)緩解，他個(gè)人對2023年的市場比較樂觀。從勝率賠率的角度來看，姜花認(rèn)為2023年金融地產(chǎn)有投資機(jī)會(huì)。

姜華解釋稱，2021年以來，地產(chǎn)銷售和投資下滑，目前已經(jīng)到了要改變的時(shí)候。2022年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，從防風(fēng)險(xiǎn)的角度對地產(chǎn)著墨很多。因此，2023年地產(chǎn)可能在一系列供給側(cè)及需求側(cè)政策作用下實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。從賠率的角度看，地產(chǎn)及其背后的金融板塊，目前估值偏低，存在一定的配置價(jià)值。

嘉實(shí)基金大消費(fèi)研究總監(jiān)、基金經(jīng)理吳越認(rèn)為，2023年的市場主題將回到核心資產(chǎn)的打法，不過他認(rèn)為2023年只是階段性的過渡年。短期只看2023年的話，吳越對消費(fèi)行業(yè)內(nèi)部的投資排序是地產(chǎn)鏈、白酒、港股消費(fèi)這三個(gè)細(xì)分方向。如果看中長期，吳越表示，黑馬很難出現(xiàn)在家電、白酒、地產(chǎn)等傳統(tǒng)消費(fèi)賽道。