短短幾天，房貸市場勁爆消息不斷：房貸年齡上限被一次一次刷新。

從近期市場消息來看，80歲、85歲都不是終點，90歲、95也不是極限，昨天甚至有消息傳出可以貸到100歲！

銀行，是瘋了嗎？

1

房貸年齡瘋狂延期

今天，房產圈最勁爆的消息是一張開發商的宣傳海報，“重磅利好，貸款年齡最長達100歲”！海報的發布者是南寧建發房產。

據《中新經緯》16日早間報道，當事方南寧建發相關人士解釋說，“貸款年齡最長達100歲”不太準確，因為銀行借款人年齡不超過70歲的規定是不變的，變的是年齡與貸款年限之和最高不超過80歲。而100歲是指借款人70歲，加上子女做共同借款人，貸款年限最高30年，這樣實際貸款年齡最長就到100歲了。

這本質是“接力貸”。這個貸款消息公布后，也被網友調侃為“百歲貸”。

但是可能影響力太大，很快建發方面改口了。據《每日經濟新聞》16日午間報道，當地建發的銷售人員表示“我們項目沒有這項政策，建發南寧其他樓盤也沒有?！?

盡管遭到了否認，但是近期關于房貸年齡延期的消息在持續發酵，房貸年齡的“天花板”可以說被不斷刷新。

一周前，南寧房貸可以做到80歲的消息首先出圈。然后杭州、成都、寧波等地相繼成為房貸松綁的跟進者。

在北京，據《新京報》調查，交行某支行最高房貸年齡期限可達95歲。這個產品的本質還是“接力貸”。如果70歲的借款人單獨辦理貸款，最長的貸款期限其實僅有5年。但是如果有子女擔保，且借款人退休金和擔保人滿足月收入可以覆蓋月供的2倍等條件，該行可以適當將貸款期限放寬至25年。

易居房地產研究院研究總監嚴躍進指出，“房貸年齡期限延長”屬于房貸領域的政策工具，其本質上是增加了部分購房者的貸款時長，進而增加貸款額度、減輕月供壓力。對于中老年群體的購房需求可以更好的滿足，他們可以獲得20到30 年期的貸款時長。

不過這并不是突破“房住不炒”。

嚴躍進進一步指出，各地政策的放松，出發點都在于激活合理住房消費需求，以降低購房者購房成本為導向。

2

銀行“接力貸”真相

事實上，每次樓市低迷時期，接力貸產品都是銀行的必選項目之一。但是在樓市調控時期，別說是接力貸了，就連普通的房貸都很難申請。

本輪樓市調控后，關于接力貸產品最早的消息是：2022年4月7日，廣州悄悄啟動了“接力貸”產品。不過，這個操作當天就被官方“緊急叫?！绷?。

因為當時樓市松綁還不夠徹底，尺度還沒有像今天這么大。

所以很明顯，這幾天“重出江湖”的接力貸，不但在貸款年齡總和上一次次突破底線（85歲、95歲、100歲），而且已經開始實際操作。

目前，暫未看到管理層出面“叫?！?。許多網友推測：“顯然，這是被默許的救市政策之一！”

另一方面，從銀行自身來說，推出“接力貸”也是迫不得已。

從去年開始，“提前還貸潮”事實上已經開始蔓延。

從央行數據來看，2022年住戶存款增加了17.84萬億元，而住戶貸款僅增加3.83萬億元。可以看出，去年住戶總體上是傾向于存款，而不是新增貸款。而數據也顯示，住戶中長期貸款增量為2015年以來最低值。

再來看房貸余額的數據。央行數據，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，全年凈增約4800億元，同比增長1.2%。個人房貸增速比上年末低10個百分點，也是新世紀以來的最低值。

什么概念呢？

2022年全年商品住宅銷售額為11.67萬億元，但是個人住房貸款余額僅凈增4800億元。兩個數據一對比，可以明顯的發現，這就是大家口中說的“提前還貸潮”啊！

我們從近期的市場信息不難發現，“提前還貸潮”不但沒有消退，反而愈演愈烈。

（來源：丁祖昱評樓市）

所以銀行一方面不斷“使絆子”，通過各種方式延緩客戶提前還貸的節奏。另一方面，不得不加大馬力投放貸款。

3

轉貸爆火，但要謹慎!

當前房貸市場中，還有一大波人在干一個事——“轉貸”。

所謂轉貸，就是通過低利率經營貸置換高利率房貸的方式，達到節省利息的目的。很多購房者操作“轉貸”，都是一些貸款中介在推波助瀾。

以貸款金額100萬元、等額本息的還款方式為例，當貸款期限30年房貸利率為5.88%時，月供為5918.57元，總利息為113.06萬元，而置換為20年貸款期限利率為3.9%的經營貸后，月供6007.24元，總利息為44.17萬元。

對于房貸利率較高的購房者而言，一下子節省68.89萬元利息，確實是不小的誘惑。

普通購房者沒有經營實體怎么辦？放心，這些資料一般中介都會幫助“操作”。全套辦下來，中介機構可能收費數萬元。

但是，你真的了解“轉貸”的風險嗎？

12月份，中國銀保監會消費者權益保護局發布風險提示稱，將房貸置換為經營貸的操作隱藏著多重風險：一是中介違規操作給消費者帶來違約違法隱患。二是中介墊付“過橋資金”，隱藏諸多貓膩。三是“以貸還貸”“轉貸”操作有資金鏈斷裂風險。四是“轉貸”操作有信息安全權被侵害風險。

一位資深銀行貸款人士告訴深藍財經，其實轉貸最大的風險，一是流動性風險（經營貸期限短，本金大多需一次性償還）；而是被抽貸的風險；三是轉貸中途的摩擦成本，墊資費，貸款服務費都要綜合計算，不能只看利息。目前市面上長年限的一般做不到4以下的利率，所謂的 10 年20年先息后本，也非純粹中途不做任何檢查不歸任何本金的，其實都是有提前歸本風險的。

另外，違規使用經營貸還存在法律風險。

2月13日，遼寧銀保監局發文提示稱，提前還貸或轉貸暗藏風險。借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節嚴重的，將被依法追究刑事責任。

所以，無論是購房、還是貸款置換，都要慎重考慮，永遠記住——風險第一。