上周，黑石擬以總價(jià)超100億價(jià)格出售中國的11個(gè)物流園項(xiàng)目的消息震驚房地產(chǎn)及資本市場，其中不少項(xiàng)目是其剛剛抄底困境房企資產(chǎn)得來的。今日，據(jù)觀點(diǎn)新媒體報(bào)道稱，黑石已經(jīng)為這個(gè)巨無霸資產(chǎn)包找到了買家，即中國平安，中國平安已完成盡調(diào)并與黑石簽署了合作意向書。

中國平安出手

黑石集團(tuán)此次出售的11個(gè)物流園區(qū)項(xiàng)目總建筑面積約220萬平方米，目前平均出租率約80%。分別為：龍地南京濱江冷鏈物流園、龍地常熟經(jīng)開物流園、太倉龍地和泰物流園、樂創(chuàng)德清物流園、龍地廣州空港物流園、龍地佛山南海物流園、武漢樂盛物流園、龍地長沙空港物流園、成都龍地東百新津物流園、龍地西安空港物流園、龍地青島港物流園。

其中，規(guī)模最大的是龍地廣州空港物流園，位于廣州市花都區(qū)華東縣，占地1470畝，計(jì)劃總建筑面積超過120萬平方米。

值得一提的是，2020年11月，黑石集團(tuán)從富力地產(chǎn)手上收購了龍地廣州空港物流園70%的股權(quán)，對價(jià)11億美元（約合70億元人民幣）；2021年12月，黑石集團(tuán)又從富力地產(chǎn)手上收購了該項(xiàng)目剩余的30%股權(quán)，對價(jià)12.63億元人民幣。

觀點(diǎn)新媒體消息：11月19日，據(jù)資本市場消息，黑石集團(tuán)正在出售的中國11個(gè)物流園，收購方是中國平安旗下的中國平安保險(xiǎn)海外（控股）有限公司。該不愿具名了解交易的消息人士告訴觀點(diǎn)新媒體，目前雙方簽署了意向合作書，而平安簽約前已完成了盡職調(diào)查。此次收購交易將分為兩批交割，第一批主要是華南和華東；第二批是其他城市。

需要特別指出的是，第二批并不一定會交割，平安需進(jìn)一步視市況而定。

有分析人士指出，黑石集團(tuán)這么快出手剛剛收購的項(xiàng)目是因?yàn)槠涞谌径日w的營收和利潤低于市場預(yù)期，所以近期一直在出手傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資逐漸轉(zhuǎn)向新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)與娛樂性地產(chǎn)。

那么中國平安此次接手又是為何？

中國平安地產(chǎn)承壓

中國平安試水地產(chǎn)可追溯至1995年，當(dāng)時(shí)公司設(shè)立平安物業(yè)。2007年，公司正式向地產(chǎn)進(jìn)軍，23億元收購西高速公路股權(quán)、55億元收購中信城市廣場與北京美邦國際中心、16.6億元拿下深圳福田中心區(qū)地塊，2009年，華南第一高樓深圳平安國際金融中心項(xiàng)目啟動。此時(shí)，平安以信托模式在地產(chǎn)領(lǐng)域開疆拓土。

中國平安真正大舉進(jìn)軍地產(chǎn)，主要是通過入股大型房企、與大型房企合作拿地開發(fā)等。2015年，平安斥資62.95億港元獲得碧桂園9.9%股權(quán)，成為其第二大股東。公司戰(zhàn)略投資朗詩集團(tuán)，以持股9.9%成為第二大股東。

2021年，中國平安還出資約330億元接盤凱德集團(tuán)旗下的六個(gè)來福士項(xiàng)目。

此前，根據(jù)相關(guān)方不完全統(tǒng)計(jì)，平安曾重倉碧桂園、融創(chuàng)中國、朗詩集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、協(xié)信、華夏幸福（藍(lán)光發(fā)展）等至少13家房企，并成為部分房企第二大股東。

而隸屬于平安集團(tuán)保險(xiǎn)、銀行、投資三大主營業(yè)務(wù)得投資序列中的中平安不動產(chǎn)，平安人壽和平安產(chǎn)險(xiǎn)是平安不動產(chǎn)的的兩個(gè)最大股東，分別持有46.79%和33.08%的股份。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，通過22家一級子公司，再對外投資二級、三級、四級子公司，平安不動產(chǎn)共投資了超過400家房地產(chǎn)開發(fā)公司。

顯然，投資房地產(chǎn)，其多次遭黑天鵝，其中最為典型的是踩雷華夏幸福。2022年，曾經(jīng)540億元馳援華夏幸福充當(dāng)白騎士的中國平安，計(jì)提了高達(dá)432億元的減值準(zhǔn)備，其中股權(quán)類159億元，債權(quán)類273億元，對稅后凈利潤影響金額為243億元。

10月11日，穆迪投資者服務(wù)公司公告將平安不動產(chǎn)有限公司的主體評級由“Baa2”下調(diào)至“Ba1”，并將平安不動產(chǎn)資本有限公司的主體評級由“Baa3”下調(diào)至“Ba2”，展望為“負(fù)面”。

投資轉(zhuǎn)向長期收益項(xiàng)目

房地產(chǎn)市場景氣低迷，中國平安的經(jīng)營也承壓。

根據(jù)年報(bào)，2020年至2022年，中國平安的凈利潤分別為1430.99億元、1016.18億元、837.74億元，同比分別下降4.22%、28.99%、17.56%，連續(xù)三年下降。

中國平安2017年年報(bào)顯示，旗下地產(chǎn)（含投資性房地產(chǎn)）價(jià)值（以歷史成本計(jì)價(jià)）達(dá)2093.22億元。但截至今年9月末，中國平安的投資性房地產(chǎn)縮減至1436.96億元。

眼下，中國平安的不動產(chǎn)投資以物權(quán)投資為主（包含直接投資及以項(xiàng)目公司股權(quán)形式投資的持有型物業(yè)），采用成本法計(jì)量，在不動產(chǎn)投資中占比76.1%，主要投向商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等收租型物業(yè)，以匹配負(fù)債久期，貢獻(xiàn)相對穩(wěn)定的租金、分紅等收入，并獲取資產(chǎn)增值。

綜合來看，如若平安接盤黑石百億物流資產(chǎn)包屬實(shí)，也符合其投資戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型方向。