昨日，一則“炒房教父”歐成效被打的消息刷爆了房圈。

歐成效，一個(gè)早年間在水庫(kù)論壇系統(tǒng)性寫作“炒房”方法，并傳播杠桿“炒房”理念的人。由于趕上了2016-2020年中國(guó)房?jī)r(jià)大漲的黃金年代，歐成效的“炒房”理念吸引了大批擁躉，被粉絲稱為“歐神”。

然而，隨著房?jī)r(jià)步入下行調(diào)整期，“歐神”式炒房方法，正成為眾多炒房客的“痛苦之源”。為什么“歐神”會(huì)被打？“炒房”還有前途？

驚聞“歐神”被揍了？

根據(jù)網(wǎng)傳的視頻畫面，疑似此前參與購(gòu)買柬埔寨西哈努克港（簡(jiǎn)稱“西港”）土地項(xiàng)目的投資者討要說(shuō)法。

另?yè)?jù)知情人士透露，維權(quán)者現(xiàn)場(chǎng)還揚(yáng)言，以后只要他（歐成效）搞公開活動(dòng)，他們就要去鬧，見一次打一次....不過(guò)從視頻來(lái)看，歐成效坐在沙發(fā)上，有沒有被“打”視頻中并未體現(xiàn)，頂多算是爭(zhēng)吵。

想不到一代“炒房教父”，會(huì)有今天之境遇。

根據(jù)爆料的截圖，投資者質(zhì)問歐成效，承諾的2020年5月完成修路（為何沒修），歐成效回答“路一定會(huì)修，時(shí)間不予承諾”。歐成效還在對(duì)話中“懟”質(zhì)疑者，“這是一種承諾，不是合同”...

（網(wǎng)傳截圖）

事情還要從2020年開始說(shuō)起。據(jù)《界面新聞》報(bào)道，2020年，歐成效等人拿下了柬埔寨西港6300畝土地，產(chǎn)權(quán)年限99年，并向粉絲兜售。他們將這些土地拆分成最低1畝起售，價(jià)格全款48萬(wàn)人民幣，分期一年支付的價(jià)格是53萬(wàn)。

如果按照出售1000畝計(jì)算，僅此一項(xiàng)便回款4.8億元。據(jù)此計(jì)算，歐神分得的傭金可不少。

推介時(shí)，歐神向粉絲宣揚(yáng)，“目前的回報(bào)只是剛剛開始，未來(lái)的回報(bào)還有10倍100倍”。

據(jù)悉，該土地屬于柬埔寨云朗國(guó)家公園屬地內(nèi)的一部分，距離西港主城有30多公里。

西哈努克港是柬埔寨第二大城市，也是柬埔寨唯一一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)。2015年之后，當(dāng)?shù)氐牟┎蕵I(yè)迅速發(fā)展，大批人口、資本涌入該地。隨著資本和人口涌入，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)也水漲船高，炒地皮、買房子，一片熱火朝天的景象。有數(shù)據(jù)顯示，僅2015到2019這三四年的時(shí)間，西港地價(jià)翻了10倍，房租翻了5倍！

不過(guò)，大量外地人口的進(jìn)入，導(dǎo)致當(dāng)?shù)匚飪r(jià)飆升，本地居民痛苦不堪。本地人和外地人的矛盾日益加劇。

2019年，柬埔寨一紙禁令，全面查處違法賭博活動(dòng)。由此，賭博行業(yè)帶來(lái)的資金、人口迅速枯竭，樓市也就失去了支撐！據(jù)《界面新聞》，在禁賭令后1年，西港主城土地價(jià)格下降17%-25%。隨后，疫情3年來(lái)襲，西港房?jī)r(jià)徹底失去支撐。

西港究竟有多慘？據(jù)無(wú)冕財(cái)經(jīng)2022年援引當(dāng)?shù)毓賳T的數(shù)據(jù)，西港當(dāng)?shù)氐臓€尾樓已占到了當(dāng)?shù)亍敖ㄖ倲?shù)的70-80%”！

一場(chǎng)典型的樓市泡沫，就這樣破滅了！

這場(chǎng)財(cái)富泡沫中，投資者究竟賺沒賺錢，大家心里都有答案了。不過(guò)，歐神的傭金反正已經(jīng)賺到手了。

歐神是怎么崛起的？

2012年，歐成效創(chuàng)辦了水庫(kù)論壇，開始普及“炒房”知識(shí)。隨著論壇影響力式微，水庫(kù)也開通了微信公眾號(hào)。

他的文章被越來(lái)越多的人看到。

在他的文章里，歐成效把自己的炒房心得進(jìn)行拆解，系統(tǒng)性的教人們?yōu)槭裁匆I房、如何選擇房產(chǎn)、如何通過(guò)借貸獲得更多資金（包括信用卡套現(xiàn)、抵押貸等方式）。

歐成效的中心思想，總結(jié)起來(lái)就是：加杠桿，加杠桿，拼命加杠桿！

2015年，隨著漲價(jià)去庫(kù)存的開始，全國(guó)樓市開啟了一輪 波瀾壯闊的“大牛市”。

從深圳、上海等一線城市開始，房?jī)r(jià)大幅上漲。然后蔓延到南京、廈門、合肥等東部二線城市，最后向西刮到武漢、鄭州等城市，最后成都、重慶等西部城市跟漲。再然后向三四線城市蔓延...這一輪牛市，一直漲到2021年。

直到2022年，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)出現(xiàn)明顯下跌。

可以說(shuō)，歐成效的理論大肆傳播之時(shí)，竟和全國(guó)樓市行情完美契合。因此，歐成效的理論被越來(lái)越多人熟識(shí)，那幾年跟隨歐成效理論買房的人，都賺了！

歐成效，也變成了“歐神”！

當(dāng)時(shí)，找歐成效提問，要進(jìn)小密圈（一個(gè)付費(fèi)知識(shí)問答社區(qū)），價(jià)格高達(dá)數(shù)千元。賣歐成效小密圈盜版問答的，賣歐神朋友圈內(nèi)容的，都賺了個(gè)盆滿缽滿。

歐成效還有一件事，讓他名聲大噪。就是2018年的離婚事件，據(jù)說(shuō)他為離婚放棄35套滬深房產(chǎn)，面積高達(dá)6300平米。還要負(fù)責(zé)償還月供，以及給1000萬(wàn)現(xiàn)金。

拼命割韭菜

不講武德了

一次離婚，讓歐成效財(cái)富縮水嚴(yán)重。

而更大的打擊也來(lái)了。2020年9月，水庫(kù)論壇公眾號(hào)被封禁，歐成效的微博被封殺。主要賺錢工具——付費(fèi)問答平臺(tái)“知識(shí)星球”也被重點(diǎn)“關(guān)照”。因?yàn)榇藭r(shí)，歐成效還在大肆宣揚(yáng)“炒房”概念，這與“房住不炒”的宗旨顯得格格不入...

為了撈錢，歐成效開始不講武德了。

據(jù)公開資料，2020年，歐神組織粉絲到貴陽(yáng)掃貨。

在歐神推薦下，上千個(gè)炒房客買下了貴安**花園，以及花果園商鋪，并期待著很快能夠“跳漲30%”。據(jù)說(shuō)歐神粉絲在貴陽(yáng)下單超過(guò)千套。尷尬的是，項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)后，貴安**花園旋即出現(xiàn)停工丑聞。

如果按每套傭金5萬(wàn)來(lái)算，歐神團(tuán)隊(duì)至少賺取了5000萬(wàn)。至于粉絲有沒有賺？這幾年，貴陽(yáng)樓市啥情況，想必大家都清楚吧，而貴安新區(qū)則...

另外，歐神最近幾年最極力推薦的城市，必屬重慶無(wú)疑。歐成效還宣稱“賣掉上海，買入重慶”。

在一次推介會(huì)上，一名粉絲提問：咱們重慶三四年有可能漲50%嗎？歐成效對(duì)他的擁躉說(shuō)：有可能。

據(jù)重慶當(dāng)?shù)刈悦襟w透露，此前，歐神帶著他的粉絲去到了唐家沱某不知名小開發(fā)商的項(xiàng)目掃貨。而重慶本地業(yè)內(nèi)人士都知道，買房“虧到唐家沱”，吃虧到家了。

此外，歐神一直強(qiáng)調(diào)的成都樓市不如重慶的觀點(diǎn)，也讓最近幾年投資重慶的炒房客鎩羽而歸。

不管投資者賺沒賺，反正歐神賺了。

國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目，即使虧了，房子還在那兒，還可以出售變現(xiàn)。可國(guó)外的西港項(xiàng)目，即使虧了還變不了現(xiàn)，妥妥的啞巴吃黃連。

是怪歐神“割韭菜”，還是怪粉絲“太貪心”呢？

結(jié)語(yǔ)

今年3月，歐成效曾發(fā)朋友圈自曝“2022年，我大概虧了1500w”。同時(shí)他還預(yù)言，今年可能再虧1800w左右。

然而，肉眼可見的是，歐神今年的影響力大不如前了！他還在宣稱的炒房策略，也被越來(lái)越多的人質(zhì)疑！

2016年，“房住不炒”橫空出世，至今差不多7年了。按照統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，中國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)2021年達(dá)到峰值，2022年、2023年出現(xiàn)明顯下跌。尤其是今年以來(lái)，北上深廣等一線城市都出現(xiàn)明顯的降溫。

（今年1-11月，70個(gè)大中城市二手房幾乎全線下跌）

如今，房住不炒7年了，還堅(jiān)持“炒房”那一套循環(huán)加杠桿的老套路，危矣。今年4月，網(wǎng)傳深圳一炒房客過(guò)度使用杠桿，持有深圳優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目780平將被法拍。

越來(lái)越多的高杠桿炒房客，撐不住了。

有人說(shuō)，歐神最初之所以能成為“神”，只不過(guò)踩對(duì)了風(fēng)口，搭上了時(shí)代的紅利罷了。世上沒有yyds，只不過(guò)時(shí)勢(shì)造英雄。

過(guò)去，高杠桿炒房可能致富；現(xiàn)在，高杠桿炒房可能直接破產(chǎn)。

“歐神”和“炒房”，應(yīng)該被扔進(jìn)垃圾桶了。

你說(shuō)呢？

參考資料： 

1.2023-12-17，王大樓，《被揍的歐成效，和逐漸遠(yuǎn)去的時(shí)代》，https://mp.weixin.qq.com/s/vLHjDLC5Yrq6z7nLH4rpPw 

2.2022-07-20，無(wú)冕財(cái)經(jīng)，《數(shù)十萬(wàn)中國(guó)人撤離后，留下1155棟爛尾樓||深度》，https://mp.weixin.qq.com/s/QuyiuqyiCrVBz4PqpGaZKA 

3.2020-06-28，界面新聞，《“炒房天王歐神”柬埔寨西港土地騙局》，https://mp.weixin.qq.com/s/9yav-R-4rjyw0oMqRBc0Fg