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深圳房價破防了

眼見他起高樓，眼看他宴賓朋，眼看他樓塌了。

這句話形容當下的房地產，雖不免夸張，但也一定程度上成為了當今樓市的注腳，只是在各種政策托底之下，下降速度沒有想象中那么快而已。

看中國樓市的現狀，其實只要盯著北上廣深四個頭部城市即可，尤其是深圳，作為中國樓市風向標和先行者，深圳樓市的一顰一笑，基本就會帶動全國樓市浮沉。

深圳是上一輪樓市大牛期間的領軍者，由他發動，帶動北上廣上漲，然后南京、蘇州、杭州、廈門、武漢、青島等一眾東部、中部熱點城市次第上漲，最后傳導到西部熱點城市。

同時，他也是這一輪樓市調整的揭幕人。2021年2月深圳率全國之先發布了二手房指導價，成為中國房價全面調整之濫觴。

彼時至今，深圳樓市已經調整了近三年時間。

三年時間里，深圳的房價從8字頭跌入7字頭，再跌入如今的6字頭，房價已經回到了2018年。

樂有家數據顯示，目前深圳的二手房均價跌至6.5萬元/平方米，比2021年歷史最高點8.3萬元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。

以價換量，遍地打折促銷，二手房掛牌量高企，是深圳樓市如今的情形，更是全國樓市的真實寫照。

在以價換量之下，深圳去年的二手房成交量有了一波起色。

深房中協數據顯示，2023全年，深圳二手房錄得成交量42574套，比2020年上漲了58.5%。但絕對量相較于高點時期，基本是膝蓋斬，是過去六年成交量第二低。

新房由于有下跌因素控制，沒法像二手房那樣大力度下跌，所以成交量仍在下跌，且成交量不如二手房。

樂有家數據顯示，2023年深圳新房網簽31621套，比去年還低，創過去五年新低。新房成交價僅下跌1.64%。

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周期力量不可阻擋

深圳，成功用實力詮釋了，什么叫周期的力量不可阻擋。

論經濟實力、人口規模、產業實力、金融實力、科創實力，深圳都是中國城市的拔尖者。

深圳過去的經濟、產業、金融、科技、人口發展，有目共睹且舉世矚目。

看幾組數據。

深圳1979年立市時，當時還是中國南海邊的小漁村，GDP僅1.96億元。如今的深圳，GDP超三萬億，位居全國第三。2022年深圳GDP32387.68億元，是1979年立市時的16524倍。

制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

同時人口從開始的31.41萬，一路增長，沖破百萬，沖破千萬，只在去年歷史性地減少了一次。2022年深圳市常住人口規模1766.18萬人，是1979年立市時的56倍。

制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

工業方面，去年深圳在工業總產值上超越上海，成為了工業增加值與工業總產值的雙料冠軍，真正的中國工業第一城。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

科創方面，世界知識產權組織最新發布“全球科技集群”的排名，“深圳—香港—廣州”科技集群，被評為全球第二大科技集群。這個集群的主要得分，是深圳的PCT專利。深圳每年的PCT專利數量，跟全德國相當，且連續十八年位居全國第一。

制圖：城市財經；數據：世界知識產權組織、康奈爾大學、歐洲工商管理學院

擁有如此高深武功的深圳，貌似根本沒有下跌的基礎。

但是，房價瘋狂上漲之下，讓這座城市中1800萬人，能夠買得起房的寥寥。

深圳的房屋自有率才30%左右，也即還有70%左右的人沒有自己的房子。一半以上的人口住在相對廉價的城中村。

目前，深圳的住房結構中，超過一半是城中村，深圳有一大半的人口住在城中村，城中村成為深圳的天然廉租房，為深圳人口超過2000萬提供了基本條件。

商品房189萬套，保障房51萬套，公寓等其他住房97萬套，單位自建房55萬套，工業宿舍183萬套。

即便調整了三年，深圳的房價和絕大多數普通工薪階層都沒有關系。

從房價收入走勢來看，當下一個普通工薪階層，想要在深圳買房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照現在的房價，這輩子都沒希望。

深圳房價，早就透支了這座城市本身的承受力。

有人或許會說，像京滬深這種城市，商品房本來就不是給普通人準備的。

這句話只對了一半。無論哪座城市，房子的中流砥柱都是中產階層。深圳富人買房如買菜不錯，但所有的投資與炒作，最終都需要中產來接盤，形成一個閉環。

正因為房價遠超城市大多數的購買力，讓大多數無房的人只能望房興嘆。再加上三年黑天鵝讓很多人的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調整的周期當中。

看看深圳過去一年成交量最高的50個片區，只有3個維持微幅上漲，3個持平，44個價格在下跌。

其中羅湖翠竹片區跌幅最大，下跌了26%。龍崗布吉、鹽田沙頭角、寶安西鄉、福田八卦嶺跌幅均在20%以上。

重點學區樓盤整體成交價格從高點時期的9.35萬/平方米跌至如今的6.85萬/平方米，跌幅26.7%。

六大名校片區均價，從132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌勢依舊，很快會整體跌破10萬+。

同期深圳的二手房掛牌量也創下歷史新高。

3

今年深圳樓市預測

深圳乃至全國樓市未來會如何走？這是所有想買房和想賣房的人，都想知道的答案。

這個答案，其實只有時間能給予，沒有誰能夠準確預測任何節點。

但從國際慣例和當前的經濟形勢來看，本號認為，本輪房價調整的周期，短則三年，長則五年以上。所有房價仍遠透支本身潛力、購買力的城市，都還有調整空間。

短期內，還看不到停歇的趨勢。

現在所有城市都進入了買方市場。對于購房者來說，無論哪個城市，都可以不著急，慢慢挑選。

當然，不是所有的人都能等這么久。畢竟房子對于很多家庭，的確是硬性需求，自身要居住，小孩上學也需要房子。

對于自身實力足夠的購房者來說，有購房急需求，可以買，只是擺好心態即可。對于不著急的人而言，大可以等等。

除了大調整趨勢外，商品房還有另一個利空，那就是保障房的大規模建設與入市。

去年8月份國務院審議通了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，拉開了中國二次房改大幕。

未來中國超大特大城市會走向新加坡模式，給未來的房地產劃定兩個圈子，一個商品房圈子，一個保障房圈子。

隨著保障房、商品房雙軌制的到來，未來保障房會分流掉商品房市場一半以上的需求。

而且，保障房是政府主導，供應量在未來幾年會呈井噴狀。

這也是本號多次強調，往后的商品房市場需求會進一步減弱。